Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) составило девятый по счету рэнкинг делового потенциала крупнейших оценочных компаний России. Он показал, что этот рынок постепенно выходит из кризиса. Тормозом для развития сектора этих услуг может стать изменение правил игры, а драйвером - постепенное возвращение интереса бизнеса к инвестированию.
Нынешний выпуск рэнкинга отличается от предыдущих по принципу распределения участников. Вместо одного основного списка теперь составляется два отдельных - в одном ранжированы организации, а в другом группы аффилированных оценочных компаний. Среди причин пересмотра подходов к составлению рэнкингов - постепенно усиливающаяся роль государства в контроле за деятельностью оценочных компаний (см. таблицу "Рэнкинг делового потенциала оценочных организаций России по итогам 2016 года"), которые и являются исполнителями заказов на оценку в отличие от групп и партнерских объединений с гораздо более широким профилем деятельности. Что касается рэнкинга групп аффилированных компаний (см. таблицу Рэнкинг делового потенциала оценочных групп России по итогам 2016 года), то он позволяет получить более широкую информацию о масштабе бизнеса структур, куда входят оценочные организации, - следовательно, и о потенциале их развития.
Суммарная выручка участников нынешнего рэнкинга по итогам 2016 года составила 5,5 миллиарда рублей, что по сопоставимым данным на 11,8 процента больше, чем было заработано ими в 2015 году. На фоне официальной инфляции в 5,4 процента это весьма достойный показатель.
Немало заказов на оценку крупных активов (особенно госсобственности) проходят по тендерам, где критериями являются цена и срок
Говорить об окончательном выходе оценщиков из кризиса пока рано - общеэкономическая ситуация не способствует решению застарелой проблемы демпинга, который, по мнению самих участников, деформирует рынок. "Немало заказов на оценку крупных активов (особенно это касается госсобственности) проходит по тендерам, где значимыми критериями являются цена и срок. Выигрывают оценочные компании, предложившие наименьшую цену. Это приводит к снижению качества услуг, ведь, чтобы вписаться в бюджет, исполнители нанимают студентов без опыта, не проводят осмотры и так далее. Реальны случаи, когда после торгов цена на услуги уходила даже в минус. Скорее всего, оценочные компании, которые так делают, могут иметь скрытый интерес, который оплатит другая сторона, что приведет к непрозрачной и некачественной оценке", - сетует Ирина Комар, вице-президент СРО "Союз "ФСО" и управляющий партнер компании "Профессиональная Группа Оценки".
Баллы за оценку
Решением проблемы качества оценки с недавнего времени вплотную занялось государство. Согласно закону 172-ФЗ, принятому в июне 2016 года, все оценщики обязаны до 1 апреля 2018 года сдать квалификационный экзамен и получить соответствующий аттестат.
Обязательность подтверждения статуса и квалификации в теории повысит профессиональный уровень оценщиков, позволит убрать с рынка случайные компании. На практике же оценщики скептически оценивают эти новшества. "Минэкономразвития выполняет дублирующую функцию в части проведения квалификационного экзамена по отношению к системе Независимой оценки квалификаций, существующей уже почти 10 лет в рамках СРО. Более того, стандарты организации и проведения процедуры квалификации существенно занижены. Экзамен может свестись к тестированию и проверке памяти, а не знаний, и тем более не позволит решить проблемы профессиональной этики. Это не будет способствовать очистке рынка от непрофессионалов и некачественной оценки", - считает Ирина Комар.
По словам Кирилла Кулакова, первого заместителя генерального директора компании "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС), согласно 172-ФЗ и приказу Минэкономразвития РФ, сдавать квалификационные экзамены теперь нужно будет каждые три года, а единая оценочная профессия разделится на три направления - оценку недвижимости, оценку машин и оборудования и оценку бизнеса. Эти новшества могут привести к оттоку специалистов из отрасли, перераспределению заказов на оценку, дефициту оценщиков и резкому росту стоимости услуг. Увеличение удельного объема работ не всегда будет означать высокое качество работы.
Нематериальные силы
Самая значительная доля доходов участников рэнкинга традиционно приходится на оценку недвижимого имущества - здесь сосредоточена почти половина их выручки (2,5 миллиарда рублей). Повышенным спросом по-прежнему пользуется рыночная оценка стоимости недвижимости с целью оспаривания ее кадастровой цены, а также судебная экспертиза отчетов об оценке. "Изменение рыночной стоимости влечет за собой стабильный спрос на оценку с целью оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков, а также работу оценщиков в комиссиях по рассмотрению", - поясняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка бизнеса и консалтинг" (ОБИКС).
Оценка недвижимого имущества также востребована при сделках купли-продажи активов и остается актуальной в целях залога при получении кредитов. "Банки озабочены повышением качества залоговых портфелей в связи с вероятностью последующей реализации объектов залогов при банкротстве должников. Оценка залога изначально инициируется заказчиком, желающим взять кредит, но после признания заемщика банкротом банк поднимает вопрос оценки, например, с целью последующей реализации имущества", - добавляет Даниил Слуцкий.
Другой значительный сегмент доходов - оценка ценных бумаг и бизнеса, на которой участники рэнкинга заработали 1,6 миллиарда рублей (29 процентов от суммарной выручки).
"По нашему опыту, большая часть оценки бизнеса и ценных бумаг приходится на привлечение финансирования и внутригрупповые сделки. В целом на рынке наибольший объем оценки делается для банков, при этом в последнее время возросла доля оценок в рамках реструктуризации предприятий", - говорит Арина Матвеева, партнер консалтинговой группы "НЭО Центр".
Другие направления работы принесли участникам рэнкинга менее заметные доходы. Так, на оценку оборудования и транспорта у участников списка в 2016 году пришлось 464 миллиона рублей выручки; чуть меньше - 477,5 миллиона рублей принесла работа в области переоценки активов. Еще 218,4 миллиона рублей добавила оценка инвестиционных проектов и 120,5 миллиона рублей - оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
По словам участников рэнкинга, растут обращения за оценкой эффективности инвестиционных проектов. "Наибольшая доля запросов приходится на девелопмент коммерческой недвижимости. Кроме того, наша компания принимала активное участие в разработке методических рекомендаций по оценке эффективности инвестпроектов для государственных учреждений. Также растет количество заявок от инновационных компаний с уникальными нематериальными активами", - комментирует Алексей Савельев, директор по оценке ABN-GROUP.
Он также обращает внимание и на смещение интересов заказчиков с традиционных форм залога на нематериальные активы. "Сегодня все больше сделок включает передачу банку в залог прав на товарный знак и прочие нематериальные активы. Растет спрос со стороны клиентов на услуги по консультированию относительно корректности оценки, документального оформления, отражения в бухгалтерской отчетности НМА, а также в целом способов их включения в деловой оборот", - говорит Алексей Савельев.
Интервью с Верой Консетовой, генеральным директором компании "АФК-Аудит"
Ваша компания давно является одним из лидеров на рынке оценочных услуг. В чем заключаются преимущества вашего бизнеса?
Вера Консетова: Нашим кредо является непрерывная активность во всех аспектах, связанных с устойчивым развитием компании: активность в поиске новых партнеров, в выходе на новые рынки и отрасли, активность в коммуникациях с клиентами, в развитии нашего профессионального потенциала. Кроме того, преимущество нам дают три наших "кита".
Первый - это синергия, которая возникает при взаимной поддержке компетенций аудиторов, оценщиков, юристов, бизнес-аналитиков и маркетологов. Все эти профессиональные области у нас достаточно развиты, на их базе оказываются специализированные консалтинговые услуги. Например, при реализации сложных задач в области оценки бизнеса, проблемных активов, due diligence перекрестное подключение и совместная работа таких специалистов дают необходимый эффект - точное и эффективное решение сложных задач.
Второй - развитие информационных технологий, автоматизация и управление знаниями. Благодаря накоплению больших массивов проверенной информации по рынку недвижимости, а также по многим отраслям реального сектора мы сформировали базу данных и систему управления базой, это помогает нам выполнять и текущие задачи более качественно и быстро. Не секрет, что залог эффективности работы консультантов и оценщиков - это полнота информации об объекте и наличие инструментов проверки ее достоверности и актуальности.
И, наконец, третий - компетенции. Сегодня мы способны не только непрерывно поддерживать и повышать уровень наших сотрудников, но и быть источником информации и знаний для коллег по цеху - оценщиков и аудиторов, а также наших клиентов. Поэтому мы активно развиваем корпоративный университет АФК и все формы обучения и повышения квалификации в рамках него. Это дает невероятный импульс как установлению новых контактов с клиентами, генерации новых услуг, так и для повышения надежности и качества наших услуг.
Вера Консетова. Фото: "АФК-Аудит"
Для потребителей оценки важными критериями являются квалификация и опыт оценщиков. Каким образом вы поддерживаете необходимый уровень компетенций ваших специалистов?
Вера Консетова: Мы понимаем, что квалификация в будущем станет одним из основных критериев выбора исполнителя. Поэтому в рамках нашего корпоративного университета сейчас разработаны несколько программ по трем направлениям: оценка машин и оборудования, недвижимости и бизнеса. И основная часть оценщиков нашей группы компаний обучение по этим программам уже прошла.
Охарактеризуйте, пожалуйста, нынешнее состояние рынка оценочных услуг. Какие факторы, по вашему мнению, благоприятствуют развитию оценки и, наоборот, какие факторы тормозят развитие этого сегмента профессиональных услуг?
Вера Консетова: Развитию рынка оценки способствует во многом развитие самих компаний-заказчиков оценочных услуг. В настоящее время менеджмент многих наших клиентов решает все более сложные задачи. Растет потребность в глубоком анализе и оценке проблемных объектов, непрофильных и избыточных активов, развивается оценка для целей МСФО, появляются новые объекты для оценки - например, социальные сети.
Препятствуют развитию недостаточная урегулированность самой профессиональной оценочной деятельности, недобросовестная конкуренция, закрытость и ограниченность рыночной информации.
На ваш взгляд, какие произошли в последнее время значимые изменения в регулировании отрасли оценки? Что получают от этого заказчики оценки и как это отражается на результатах их деятельности?
Вера Консетова: Ни для кого не секрет, что с 1 июля этого года вступили в силу достаточно существенные изменения в законодательство в области оценочной деятельности, которые предполагают сдачу всеми оценщиками квалификационного экзамена по направлениям деятельности. На данный момент пока еще не до конца понятно, как будет организована сама процедура, но в конечном итоге, на наш взгляд, заказчики получат более квалифицированную, но и более дорогостоящую услугу.
Квалификация самих оценщиков является краеугольным камнем, который определяет как проблемы, так и тенденции отрасли. Усиление требований к квалификации позволит упорядочить рынок, оставив на нем профессиональных и надежных игроков.
Отличаются ли нынешние потребности клиентов в оценке от запросов прошлых периодов? Каковы перспективы спроса на услуги оценочных компаний при нынешней экономической ситуации?
Вера Консетова: В первую очередь хочется отметить, что заказчик стал более требовательным и грамотным. По-прежнему пользуются спросом услуги по переоценке стоимости залогов и оценке проблемных активов со стороны банков, а также оценка в рамках процедур оспаривания кадастровой стоимости, хотя последнюю уже не назовешь драйвером роста.
А перспективы спроса могут быть связаны с анализом и оценкой непрофильных и избыточных активов по причине наличия у многих предприятий программ оптимизации имущественных комплексов. Кроме того, наши коллеги серьезно задумываются над использованием оценочных компетенций в других консалтинговых услугах, таких как финансовое моделирование, стратегическое и бизнес-планирование, маркетинг, судебная экспертиза и т. п.
В нынешнем году агентство RAEX (Эксперт РА) обновило методику рэнкингов оценочных компаний. Как вы считаете, насколько эти меры своевременны и что они могут дать рынку оценки, ее пользователям?
Вера Консетова: Если говорить о разделении на рэнкинги групп и отдельных организаций, то любое уточнение и детализация дают пользователям дополнительную информацию и более адекватное представление об участнике рынка. Надеемся, что совершенствование методики даст тот же эффект, что и изменение методики по рэнкингам аудиторских компаний и групп, а именно "очищение" рэнкинга от номинальных объединений и искаженных данных о выручке, а также предоставит участникам рынка необходимую информацию о непосредственных контрагентах - компаниях, оказывающих оценочные услуги.
Аналитический центр «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. По данным участников исследования их суммарная номинальная выручка за 2017 года увеличилась на 2,8% и составила 394,9 млн рублей. Но с учетом инфляции, которая составила 2,51% по итогам 2017 года, динамика всего 0,3%.
Из 20-и участниц рейтинга (в прошлом рейтинге было представлено 25 компаний) двенадцать закончили год в плюсе, у остальных произошло снижение доходов. В этом году в исследовании не приняли участие два крупнейших игрока рынка оценки региона — «РАСТАМ» и «Эксперт-Оценка», на долю которых в предыдущие волны приходилось почти четверть выручки. Замыкающая тройку лидеров прошлогоднего исследования Группа компаний «Априори» в этом году вышла на первое место, на ее долю приходиться 13,5% совокупной выручки участников рейтинга. На второй позиции — тюменская компания «Ассоциация АЛКО» (8,9%). Замыкает тройку лидеров Группа компаний «Метрикс» (8,4%). Лидером по темпу увеличения доходов стала челябинская компания «Техноком-Инвест» — выручка компании по сравнению с 2016 годом выросла в четыре раза.
Лидирующую позицию в структуре выручки участников рейтинга по итогам 2017 года по-прежнему занимает оценка недвижимого имущества (52,7% совокупной выручки). На долю оценки бизнеса и ценных бумаг приходится 21,3% — вторая по размеру доля в структуре выручки компаний рейтинга. На оценке оборудования и транспортных средств участники заработали порядка 12%.
Высокий спрос на оценку недвижимости по-прежнему обеспечивается оспариванием его кадастровой стоимости. В 2017 году компаниями, принявшими участие в рейтинге, было оказано услуг по оценке кадастровой стоимости недвижимости при ее оспаривании на 4,2% меньше, чем было годом ранее. Доля услуги в суммарной выручке от оценочных услуг снизилась с 13,7% в 2016 году до 11,9% в 2017году, в оценке недвижимости — с 23,9% до 22,6%, соответственно. Количество подготовленных отчётов увеличилось на 1,6% к уровню 2016 года, но средняя цена отчёта снизилась на 5,8%.
Лучше ситуация оценки при ипотечном кредитовании: выручка выросла на 22,2% к уровню 2016 года, и составила 29,2 млн руб., но при этом число отчётов снизилось на 14,0%, соответственно. Следует отметить, что средняя цена отчёта выросла на 42,1%. Объём ипотечного кредитования вместе с тем растёт: по данным Банка России в 2017 году кредитными организациями Урала и Западной Сибири физическим лицам было выдано 220,9 тыс. ипотечных кредитов на общею сумму почти 360 млрд руб., что больше на 38,5%, чем годом ранее.
В разрезе целей проведения оценки, наиболее востребованными в 2017 году стали услуги, связанные с оценкой «других ситуаций» (судебная экспертиза, оценка ущерба и пр.) — на них приходиться 34,3% совокупной выручки участников рейтинга (рост по отношению к 2016 году составил 38,9%). На второй позиции услуги связанные с оценкой «текущей ситуации» (кредитованием, страхованием и арендой) — 31,4%, при этом спрос на данные услуги за год снизился на 11,7% по отношению к 2016 году.
По сравнению с 2016 годом почти на четверть упал спрос на услуги по оценки договоров купли-продажи. В 2,5 раза увеличилась выручка от оценочных услуг, нацеленных на организацию и реструктуризацию бизнеса, тем самым доля услуг почти достигла 8% в структуре совокупной выручки. Замыкает список как и прежде приватизация (1,2% выручки) — за год объём выручки вырос на 23,3%.
Методы и информация
Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири (Свердловской, Челябинской, Оренбургской, Курганской, Тюменской областей, Пермского края, республик Башкортостан и Удмуртия, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов) подготовлен Аналитическим центром «Эксперт». Исследование основано исключительно на сведениях, официально предоставленных компаниями (анкетном опросе). Отсутствие компании в таблицах может быть обусловлено тем, что она не раскрыла данные. Корректность информации гарантируется подписью первого лица и печатью, а также финансовой отчетностью организации. Инорегиональные компании из-за различных форм образования филиалов не всегда могут подтвердить данные финансовыми документами, поэтому их данные заверены подписью первого лица и печатью. Основным критерием ранжирования участников является показатель выручки компаний от предоставления оценочных услуг за 2017 год. Компания, чья материнская организация зарегистрирована на территории Урало-Западносибирского региона, предоставляла данные по всем предприятиям. Если головная компания зарегистрирована за пределами региона, то учитывались данные по филиалам и представительствам на его территории.
АЦ «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. Номинально суммарная выручка участников исследования в 2017 году выросла на 2,8% до 394,9 млн рублей, но с учетом инфляции (2,5%) - только на 0,3%. Из 20 компаний (в прошлом рейтинге было 25) в плюс год закончили двенадцать. Два крупнейших игрока, «Растам» и «Эксперт-Оценка», на долю которых в предыдущие годы приходилась почти четверть совокупной выручки, в этом рейтинге не участвовали. Замыкающая тройку лидеров прошлогоднего исследования группа компаний «Априори» вышла на первое место с результатом 13,5% совокупной выручки. На второй позиции - тюменская «Ассоциация АЛКО» (8,9%). Замыкает авангард группа компаний «Метрикс» (8,4%). Лучшим по динамике увеличения доходов стал челябинский «Техноком-Инвест» - его выручка выросла по сравнению с 2016 годом в четыре раза.
Кредит дает работу
Лидирующую позицию в структуре совокупной выручки участников рейтинга по-прежнему занимает оценка недвижимого имущества (52,7%). На долю оценки бизнеса и ценных бумаг приходится 21,3%. На оценке оборудования и транспортных средств участники заработали около 12%.
Высокий спрос на оценку недвижимости объясним: субъекты федерации продолжают переход на расчет налога на имущество определенных категорий юридических лиц по кадастровой стоимости, и владельцы бизнеса, недовольные суммами, пытаются эти расчеты оспорить. Однако услуг по оценке кадастровой стоимости недвижимости при ее оспаривании оказано уже на 4,2% меньше, доля в суммарной выручке снизилась с 13,7% до 11,9%, в оценке недвижимости - с 23,9% до 22,6% (здесь и далее - сравнение к аналогичному периоду прошлого года, если не указано иное). Количество отчетов выросло на 1,6%, но средняя цена отчета упала на 5,8%.
А вот спрос на оценку бизнеса для целей банковского кредитования, прежде всего в сегменте ипотеки, возвращается. По данным Банка России, в 2017 году кредитными организациями Урала и Западной Сибири выдано 220,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 360 млрд рублей - прирост 38,5%. Выручка участников рейтинга по этому виду услуг увеличилась на 22,2% до 29,2 млн рублей, при этом число отчетов снизилось на 14%. Средняя цена отчета поднялась на 42,1%.
Оценка рождается в споре
Экспертиза в суде, оценка дебиторской задолженности, оценка ущерба и оценка готовой продукции, собранные в категорию «другие ситуации» (34,3% совокупной выручки участников рейтинга), оказались в 2017 году наиболее востребованы - рост 38,9%.
Директор Центра экспертизы «Профит» Денис Сюкосев отмечает рост доли судебной экспертизы в общей выручке оценщиков при имущественных спорах. «В нашей компании увеличилось количество проектов по судебной экспертизе, стоимостному консультированию, рецензированию отчетов и экспертных заключений», - подтверждает генеральный директор компании «Инвест-аудит» Егор Чурин. «Споры о стоимости имущества зачастую разрешаются в судебном порядке. Точки зрения оппонентов на спорную стоимость объекта стоят друг от друга очень далеко, а цена вопроса бывает высока, процедура судебной оценочной экспертизы в этом случае необходима для доказывания величины стоимости», - объясняет директор «Инвест-Актив-Оценки» Артур Мосгольд.
Второй по востребованности комплекс услуг - оценка «текущей ситуации» (кредитование, страхование, аренда) - его доля в выручке 31,4%, хотя спрос упал на 11,7%. Почти на четверть снизился спрос на услуги по оценке договоров купли-продажи. В 2,5 раза увеличилась выручка от оценочных услуг, нацеленных на организацию и реструктуризацию бизнеса, тем самым их доля почти достигла 8% совокупной выручки. Замыкает список, как и прежде, оценка для оформления приватизации (1,2% выручки), за год объем выручки вырос на 23,3%.
Снова в школу
Косвенно на динамику доходов повлияла сложная процедура сдачи квалификационного экзамена: для подготовки к ней руководители компаний были вынуждены освобождать ценных сотрудников от исполнения некоторых заказов. Ведение квалификационного экзамена - еще одна попытка государства навести порядок в оценочной отрасли, избавившись от недобросовестных или неграмотных представителей профессии, и искоренить процветающий многие годы демпинг. Для этого придуман новый фильтр. Чтобы получить статус члена СРО и возможность оказывать оценочные услуги, необходимо до 1 апреля этого года сдать экзамен, причем отдельно по трем категориям - оценка имущества недвижимого, движимого и оценка бизнеса. После 1 апреля оценщики смогут подписывать отчеты только по направлению, по которому получен аттестат. Не сдавшие экзамен на три года лишаются права оказывать оценочные услуги.
В профессиональном сообществе отношение к законодательной новации противоречивое. Среди участников нашего исследования есть много поддерживающих изменения. Виталий Шульгин, исполнительный директор инжиниринговой компании «Шульгин и партнеры», видит в требовании разделения оценщиков по категориям (движимое имущество, недвижимость, бизнес) целесообразность: «В нашей практике было несколько проектов по оспариванию отчетов об оценке интеллектуальных прав, выполненных оценщиками, которые специализируются на определении стоимости недвижимости. Картина была крайне грустная: существенные ошибки выявлялись уже в оформлении задания на оценку. С государственным нововведением ситуация должна в корне улучшиться».
По словам исполнительного директора «ЭКО-Н» Аллы Плесовских, подготовка к квалификационному экзамену выявила слабые и сильные стороны компании в целом и каждого сотрудника в отдельности: «Кардинальные изменения требований к оценщикам помогли по-новому посмотреть на перспективы развития наших бизнес-направлений».
Генеральный директор консультационно-аналитического центра «Российский стандарт» Сергей Лобанов полагает, что введение квалификационного экзамена будет способствовать укрупнению оценочных организаций.
Генеральный директор АО «2К» Тамара Касьянова усматривает в этом как отрицательные, так и положительные стороны: сокращение численности участников рынка в конечном итоге приведет к росту цен на услуги, но одновременно возрастет качество, уйдет демпинг, вырастет ответственность за результаты оценки.
Ведущий специалист по оценке ассоциации «Налоги России» Владислав Бахтин видит за новацией дальнейшее усиление давления государства на отрасль через избыточное регулирование: «Следствие - централизация, укрупнение и вытеснение региональных компаний московскими или питерскими».
Цифра создает угрозу
Прогнозы развития оценочной отрасли на текущий год неоднозначны. Алла Плесовских полагает, что дальнейшее изменение законодательства в области регулирования оценочной деятельности сильно повлияет на динамику выручки: «Удержать позиции поможет мобильная реакция на законодательные изменения, а также стратегия переориентации в сторону судебной экспертной оценки».
Исполнительный директор ГК «Априори» Галина Алибаева уверена, что спрос на услуги будет зависеть от состояния и темпов развития реальных секторов экономики, от активности в системе кредитования: «Ожидаем роста капитальных вложений в инвестиционные проекты в связи с устареванием основных средств на предприятиях, реорганизаций в связи с ростом выгоды от развития аутсорсинга. Участие оценщиков в этих процессах объективно необходимо».
Председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин находит предпосылки для дальнейшего развития сегмента рынка за счет оценки объектов недвижимости (капитальных строений) для целей установления рыночной стоимости (меньшей, чем кадастровая) и снижения налогооблагаемой базы. Кроме того, по его мнению, в связи с ростом судебных тяжб будет увеличиваться потребность в судебных экспертизах.
Генеральный директор «ЭНСО Оценка» Марина Головченко считает, что на динамику выручки оценочных компаний будет влиять дальнейшее увеличение числа банкротств (включая банкротства физических лиц) и налоговых споров (в том числе связанных с кадастровой оценкой объектов).
Между тем кроме стандартных внешних факторов спроса на отрасль начинают влиять новые обстоятельства, в частности приход цифровых технологий. Многие компании, прежде всего государственные корпорации и крупные частные холдинги, уже практикуют размещение заказов на независимые оценки в формате аукционов на электронных торговых площадках (ЭТП).
Илья Симкин видит в этой технологии при всей прогрессивности немало минусов:
Это скажется на качестве выполнения отчетов в худшую сторону, ведь в этом случае главная задача «поставщика», то есть оценочной компании, получить более-менее крупный заказ за минимально возможную сумму и сделать его в кратчайшие сроки, оговоренные в заявке на участие или в тендерной документации.
Информационные технологии приходят в отрасль и под влиянием деятельности смежных сегментов, в частности банков. Так, Сбербанк уже начал искать решения по применению искусственного интеллекта для проведения оценки недвижимости. Артур Мосгольд полагает, что эксперименты могут вполне вылиться в практический результат:
Для этого необходимо найти способы дешево обучить соответствующую нейронную сеть оценочной деятельности. Все технологии, способные заменить работу оценщика, в настоящее время известны. Современная автоматика способна собирать нужную информацию с соответствующих сайтов, хранить ее и систематизировать; обрабатывать изображения аналогов и объекта оценки; при необходимости даже сделать голосовой звонок представителю и распознать его ответы.
Так что в перспективе развитие машинного обучения вполне способно оставить без работы часть оценщиков.
-
Рейтинговое агентство RAEX подготовило очередной, 15-й по счёту, ежегодный выпуск рэнкингов крупнейших оценочных компаний России по объёму выручки за 2018 год.
2019-09-29 | популярность: 992 -
Рынок оценки в стране продолжает стагнировать - об этом говорят результаты ежегодного рэнкинга оценочных компаний России, составленного рейтинговым агентством RAEX («РАЭКС-Аналитика») по итогам 2018 года. Застарелая проблема дмпинга так и не разрешена. На плаву игроков рынка поддерживает оценка недвижимости и бизнеса, а перспективы развития связывают с набирающей оборот оценкой интеллектуальной собственности и оспариванием кадастровой оценки.
2019-09-29 | популярность: 587 -
Рынок оценочных услуг не может преодолеть спад. По данным исследования АЦ «Эксперт», номинальная совокупная выручка на нем сократилась за 2018 год на 7%, с учетом инфляции - на 12%. Ограничения и проблемы отрасли участники рынка обсудили за круглым столом, организованным АЦ «Эксперт» и «Эксперт-Уралом» в Екатеринбурге.
2019-05-18 | популярность: 788 -
Аналитический центр «Эксперт» представляет очередной рейтинг аудиторско-консалтинговых компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2018 года. Мы получили анкеты от 18 компаний, 11 из них участвуют в пяти волнах исследования подряд, их доля в суммарной выручке - 64%. В проект вернулись пропустившие прошлый год «Растам-Аудит», «2К», «Счетовод», «Левъ-Аудит».
2019-05-18 | популярность: 628 -
Рынок оценки осваивается в новых условиях конкуренции. Определяющими факторами становятся квалификация оценщика, его техническая, информационная оснащенность и готовность к максимальной автоматизации работы.
Аналитический центр «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. Суммарная выручка участников рейтинга 2018 года сократилась на 5,2% (здесь и везде далее сравниваем с 2017 годом, если не указано иное) и составила 413,8 млн рублей в номинальном выражении. Перерасчет с учетом инфляции в 4,3% дает снижение примерно на 10%.
2019-03-30 | популярность: 1350 -
АЦ «Эксперт» подготовил ежегодный рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири. Номинально суммарная выручка участников исследования в 2017 году выросла на 2,8% до 394,9 млн рублей, но с учетом инфляции (2,5%) - только на 0,3%. Из 20 компаний (в прошлом рейтинге было 25) в плюс год закончили двенадцать. Два крупнейших игрока, «Растам» и «Эксперт-Оценка», на долю которых в предыдущие годы приходилась почти четверть совокупной выручки, в этом рейтинге не участвовали. Замыкающая тройку лидеров прошлогоднего исследования группа компаний «Априори» вышла на первое место с результатом 13,5% совокупной выручки. На второй позиции - тюменская «Ассоциация АЛКО» (8,9%). Замыкает авангард группа компаний «Метрикс» (8,4%). Лучшим по динамике увеличения доходов стал челябинский «Техноком-Инвест» - его выручка выросла по сравнению с 2016 годом в четыре раза.
2018-03-29 | популярность: 1889 -
Помимо глобального рейтинга 100 самых дорогих брендов Millward Brown составляет отраслевые рейтинги, включая в них марки, присутствующие на определенном рынке. В этих рейтингах могут быть бренды, не входящие в топ-100, поскольку их стоимость ниже необходимой для попадания в глобальный список.
Рейтинг по состоянию рынка на май 2015 г.
2016-02-05 | популярность: 3653 -
Очередной рэнкинг делового потенциала российских оценочных компаний, составленный рейтинговым агентством RAEX («Эксперт РА»), выявил падение на рынке оценки – рост здесь даже не покрывает инфляцию. Такая картина наблюдается второй год подряд.
2015-07-11 | популярность: 5344
Очередной, десятый по счету выпуск рэнкингов оценочных компаний России, составленный рейтинговым агентством RAEX (РАЭКС-Аналитика), выявил застой в росте доходов на этом рынке. Спрос на массовые виды оценки и ее стоимость падают, а новые масштабные ниши, способные расширить рынок, пока не просматриваются. Напротив, людей - чем дальше, тем больше - будут заменять инфотехнологии, которые уже сейчас способны проводить оценку типовых объектов.
Суммарный объем доходов крупнейших российских оценочных организаций - участниц нынешнего рэнкинга составил по итогам 2017 года 5,929 миллиарда рублей, увеличившись за год на 2,4 процента. Если сделать поправку на инфляцию (2,5 процента за год, по данным Росстата) мы наблюдаем полный застой на этом рынке. Напомним, в прошлогоднем выпуске рэнкинга мы зафиксировали более стремительные темпы роста его участников - за 2016 год они составляли 12 процентов при инфляции в 5,4 процента.
Среди факторов, обусловивших такое торможение на рынке оценки, общий инвестиционно-экономический фон (рост ВВП по итогам 2017 года составил 1,5 процента), снижение стоимости услуг оценщиков, а в некоторых случаях и спроса на них. Общее количество отчетов об оценке по сопоставимым данным участников рэкнинга составило 122,2 тысячи штук, увеличившись за год на 10 процентов - то есть объем выполненной работы в 2017 году вырос гораздо больше, чем соответствующие ему доходы. Как результат, из ста компаний - участниц рэнкинга почти половина (40 компаний) завершила год снижением выручки.
Ожидать резкого перелома в развитии рынка не приходится. Более того, спрос на массовые виды оценки со временем начнет снижаться. Способствовать этому будет развитие информационных технологий с постепенным вытеснением типовых оценочных работ на основе ИТ. Уже сегодня их применяют заказчики оценки, например, банки, а также сами оценочные компании.
Квалифицированная зачистка
Одним из основных событий для рынка за последний год стало изменение правил игры, связанное с поправками в закон об оценочной деятельности (172-ФЗ), вступившими в силу летом 2016 года. Начиная с апреля 2018 года субъектом оценочной деятельности признается оценщик, который помимо членства в оценочном СРО, как это было раньше, должен иметь, как минимум один квалификационный аттестат по направлению оценки (недвижимость/движимое имущество/бизнес), полученный в результате сдачи специального экзамена. Сдавать квалификационные экзамены нужно будет каждые три года.
Обязательная квалификация призвана подтвердить профессиональный статус оценщика и убрать с рынка случайных игроков. "Ужесточение требований к оценщикам связано с недоверием к оценочному сообществу со стороны потребителей оценки. Чтобы очистить рынок от непрофессионалов, минэкономразвития ввело квалификационный экзамен", - поясняет Ирина Комар, управляющий партнер ООО "Профессиональная Группа Оценки".
Инфографика "РГ": RAEX / Владимир Кузнецов
Впрочем, сами оценщики воспринимают законодательное нововведение неоднозначно. "Введение квалификационных аттестатов позволило очистить рынок от фирм-однодневок и "мертвых душ", а также сократить количество СРО, которые в конкурентной борьбе с лидерами рынка вынуждены были "торговать" положительными заключениями. Но для оценщиков процедура экзамена стрессовая, ведь подготовка к нему отнимает много времени. Кроме того, многие экзаменационные вопросы и задачи к практике никакого отношения не имеют, а сами формулировки зачастую запутанны. Да и разделение аттестатов на три направления затратно для оценщиков", - сетует Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка бизнеса и консалтинг" (ОБИКС).
А Дмитрий Кувалдин, председатель совета директоров компании "РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА", считает, что ужесточение требований к оценщикам - физическим лицам в первую очередь является следствием того, что юридические лица, которые на самом деле и оказывают оценочные услуги, практически выведены из-под действия закона об оценочной деятельности. "Регулятор раз за разом пытается, что называется, "искать под фонарем, а не там, где потеряно". То есть "недорегулирование" юрлиц ведет к "перерегулированию" физлиц. Гораздо полезнее как для поставщиков, так и для заказчиков оценочных услуг было бы не вводить все новые и новые требования к оценщикам, а законодательно закрепить принципы квалификационного отбора оценочных компаний. Ведь очевидно, что отбор по минимальной цене и времени оказания услуг ведет к снижению качества, какими бы квалифицированными не были исполнители", - считает Дмитрий Кувалдин.
Недвижимость отходит на второй план
Снижение динамики на рынке оценочных услуг в значительной мере связано с тенденциями в секторе оценки недвижимости, который за прошлый год при формальном росте на 1 процент (до 2,4 миллиарда рублей) с учетом инфляции сократился (см. графики 1 и 2).
Участники рэнкинга объясняют это развитием у основных заказчиков оценочных услуг собственных практик по оценке залогов и активов - крупнейшие банки и корпорации переходят на внутреннюю оценку для собственных нужд, создавая соответствующие подразделения в своих структурах. "Многие банки не готовят полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют так называемое краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, поскольку носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки посредством предварительного отбора или аккредитации оценочных компаний", - объясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС).
На показатели "недвижимого" сектора оказало влияние еще и то, что государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь осуществляют только специализированные государственные бюджетные учреждения. "В соответствии с 237-ФЗ у независимых оценщиков сохранено лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе в качестве судебных экспертов", - добавляет Кирилл Кулаков.
Квалификационный аттестат уберет с рынка случайных игроков
Чем дальше, тем больше при типовых массовых процедурах оценки применяются, как отмечают участники рэнкинга, инфотехнологии. Ведь не секрет, что оценка, к примеру, квартир в целях выявления кадастровой стоимости представляет собой в большинстве случаев сбор информации о стоимости схожих объектов из открытых источников с последующей ее систематизацией и внесением минимальных поправочных коэффициентов. С такой работой вполне может справиться не самая сложная программа.
Чуть лучше, как показывает анализ рэнкинга, обстоят дела в секторах оценки бизнеса и ценных бумаг (1,8 миллиарда рублей, рост за год на 5 процентов). А вот выручка от оценки инвестиционных проектов приросла за год всего на 1 процент (т.е. с поправкой на инфляцию ушла в минус), до 231,9 миллиона рублей.
Состав наиболее денежных заказчиков оценочных работ остается достаточно стабильным - это крупный бизнес, государственные и квазигосударственные компании. "В корпоративном секторе в 2017 году рост рынка оценки был связан с деофшоризацией экономики, оспариванием результатов кадастровой оценки, сделками с собственностью, куплей и продажей бизнеса. В госсекторе востребована оценка активов для приватизации. Кроме того, реализация инфраструктурных проектов требует оценки для выплаты компенсаций правообладателям при изъятии активов. Такие масштабные проекты, как строительство газопровода "Сила Сибири", реконструкция дорожно-транспортной сети в Москве, строительство ЦКАД, не могут воплощаться без предварительной работы оценщиков", - поясняет Роман Чибисов, генеральный директор Swiss Appraisal Россия и СНГ.
По словам Гарегина Григоряна, генерального директора компании "Центр корпоративных решений", спрос на оценку в 2017 году предъявляли и девелоперские проекты в столичном регионе и в крупных городах России: "В Москве большая часть проектов была связана с застройкой жилыми кварталами промзон. Также вклад в оценку дали венчурные проекты. Оценка инвестиционных проектов нужна для распределения долей инвесторов на этапе начального финансирования, последующем дофинансировании и при выходе из проекта. Оценка требуется и для отслеживания инвесторами хода реализации проекта".
Инфографика "РГ": RAEX / Владимир Кузнецов
Интеллект в залоге у офшоров
Другие направления оценочной работы принесли участникам рэнкинга менее заметные доходы, чем по оценке бизнеса и недвижимости, однако показали бурный рост. На оценку оборудования и транспорта у участников списка в 2017 году пришлось 524,9 миллиона рублей, темп роста составил 14 процентов.
Повышенный спрос в этом сегменте связывают с ростом объема непрофильного имущества банков - они открывают витрины залогового имущества или продают его на электронных торгах. "Купить автомобиль или другое оборудование, находящееся в залоге, можно через аукцион или торги, когда банк и должник продают имущество до появления кредиторской задолженности; либо в судебном порядке, когда в отношении должника уже открыто исполнительное производство; либо из реестра собственности банка (в собственность банка переходит имущество, не реализованное на торгах). Стоимость прав требования и залогового имущества - в частности,транспортных средств и оборудования - устанавливается на основании отчета об оценке, подготовленного оценочной компании или на основе решения судебной экспертизы. В 2017 году наша компания проводила такую оценку движимого имущества по договорам с крупнейшими банками: ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО), а также для АО "Росагролизинг", - рассказывает о факторах роста Наталия Алмазова, генеральный директор компании "АДН Консалт - Международный центр оценки и финансовых консультаций".
Чуть меньше, а именно 500,8 миллиона рублей, принесла работа оценщиков в области переоценки основных фондов, однако прирост выручки здесь составил 19 процентов. Участники рынка связывают его с запросами на этот вид оценки со стороны финансового сектора. "Мы видим повышенный интерес на услуги оценщиков со стороны банков и иных финансовых организаций. Это связано с действиями Банка России, направленными на увеличение прозрачности финансовой системы. Так, банки приводят свои балансы и балансы подконтрольных лиц (например, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) в соответствие с новыми требованиями регулятора. Кроме того, банки продолжают избавляться от проблемных активов, доставшихся от заемщиков-банкротов, для чего также нужна переоценка основных средств и прав требования", - рассказывает Павел Лазарев, генеральный директор оценочной компании "ЛЛ-Консалт".
Что касается оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, здесь, несмотря на самый малый объем выручки (196,4 миллиона рублей), в прошлом году были наиболее высокие темпы роста - рекордные 49 процентов. "На доходы оценщиков оказывает развитие рынка интеллектуальной собственности. Например, Федеральный закон от 18 июля 2017 г. N166-ФЗ стимулирует собственников легализировать и активнее ставить на баланс объекты НМА, что в свою очередь ведет к их более активному вовлечению в хозяйственный оборот. Это приводит к увеличению спроса на оценку нематериальных активов", - говорит Сергей Силантьев, директор департамента VIP-клиентов компании "Прайс Информ".
Другой фактор, стимулирующий спрос, по словам Алексея Журавлева, генерального директора компании "Эверест Консалтинг", это процесс деофшоризации. "Возвращая активы из офшоров, российские компании увеличивают валюту баланса, что позитивно сказывается на инвестиционной привлекательности и рейтинге компаний. Кроме того, рост рынка инфотехнологий, появление новых программных продуктов и необходимость проведения процедур по защите НМА также положительно сказывается на этом направлении оценки. Рост по нему в структуре выручки нашей компании связан с тем, что, обладая большим опытом по направлению оценки для МСФО, мы накопили обширный портфель проектов по распределению цены сделок на рынке M&A. Неотъемлемой частью этих проектов является идентификация и оценка нематериальных активов", - делится опытом Алексей Журавлев.
Интервью с Романом Чибисовым, Генеральным директором / Россия и СНГ Swiss Appraisal
Существенной законодательной нормой для отрасли оценки стало требование о наличии у оценщиков специализированного квалификационного аттестата. C чем, по-вашему мнению, связано ужесточение требований к субъектам оценочной деятельности? Каковы основные цели введения квалификационного экзамена?
Роман Чибисов: За последние десятилетие количество дипломированных оценщиков в России значительно выросло. Дело в том, что у вчерашнего студента есть только базовые знания и зачастую отсутствуют практические навыки, но по законодательству они сразу могли начинать применять их на практике, вступив в СРО и застраховав свою профессиональную деятельность. Для более эффективной работы отрасли Министерство экономического развития ввело квалификационный экзамен, а также требование иметь не менее 3 лет стажа практической оценочной работы. С одной стороны такое требование повышает престиж и уважение к профессии. Цели введения квалификационного экзамена - наведение порядка на рынке оценочных услуг в области бизнеса и инвестиционных проектов, снижение количества непрофессиональных оценщиков, повышение ответственности профессионального сообщества, борьба с недобросовестной оценкой, повышение статуса профессии оценщика, наконец, искоренение практики демпинга в оценке активов.
Роман Чибисов, генеральный директор компании Swiss Appraisal/Россия и СНГ. Фото: Предоставлено пресс-службой компании Swiss Appraisal/Россия и СНГ
Но с другой стороны такое пристальное внимание к специалисту не только бюрократизирует процесс становления "полноценным" оценщиком, но и показывает недоверие регулятора к его профессиональному мнению. К примеру, за рубежом, помимо профессиональных навыков, полученных во время обучения и на практике, оценщики руководствуются строгими стандартами и этическими нормами, знание которых входит в условие прохождения экзамена. При этом западная сертификация - это бонус для репутации оценщика и компании, в которой он работает, но не обязательное условие для ведения деятельности.
На мой взгляд грамотный оценщик - это не тот, кто может ответить на вопросы квалификационного экзамена, похожие на прохождение сессии в ВУЗе, а тот, кто понимает рынок в целом, знает, какие методы и подходы использовать, как эффективно построить финансовую модель и как верно прийти к результатам стоимости объекта оценки.
На каких профессиональных стандартах основан квалификационный экзамен и какие направления оценки он затрагивает? Соответствует ли внедренная система квалификаций мировому рынку оценки? Какие аттестации сегодня позволяют оценщику выполнять заказы иностранных компаний, в том числе при работе за пределами РФ? Какие преимущества получает заказчик оценки, обращаясь за услугами к аттестованному оценщику?
Роман Чибисов: Российский квалификационный экзамен оценщика существуют в настоящее время в трех направлениях - оценке бизнеса, движимого и недвижимого имущества, а также требует знаний законов и норм, методов и технологий проведения оценки и расчетов. Сравнивать российскую и, к примеру, западные системы квалификаций возможно еще преждевременно, так как первая создается в настоящее время, а вторые существуют на протяжении десятилетий. В странах с развитой рыночной экономикой профессиональные сообщества оценщиков имеют авторитет, надежность и статус, высокий уровень профессиональных требований, например, в США - это The American Society of Appraisers (ASA), в Великобритании - Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Им доверяет бизнес-сообщество и государственные структуры, их квалификацию подтверждает сотрудничество с банками, страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, судебной системой.
В России же доверие к сообществам оценщиков находится на низком уровне как со стороны регуляторов, так и со стороны заказчиков. Тема организации профессиональных сообществ и комитетов, а также законодательства в области оценочной деятельности находится в постоянном изменении, что также снижает динамику развития отрасли в стране. С точки зрения ведения бизнеса и сделок, сегодня важен не столько аттестат оценщика, сколько профессионализм в решении целей и задач оценки, хотя несомненно обращение к аттестованному оценщику для клиента снижает риски, так как он обладает легитимностью на рынке. Обычно это компания с многолетней историей высокой репутацией на рынке, и главное, это работающий практик, а не кабинетный теоретик. В итоге, заказчик получает надежного поставщика.
Роман Чибисов: Де-юре контроль за оценщиком осуществляет экспертный совет. Де-факто основной контроль функции оценщиков осуществляет заказчик - банк и его регулятор Центробанк, страховщик, лизингодатель, налоговые органы, Росимущество, судебный эксперт и пр. пользователи отчета об оценке.
На ваш взгляд, несмотря на различие в целях оценки, в рамках которых она проводится, какие основные факторы за последний год и сейчас обуславливают спрос на оценку? Кто сегодня является главным заказчиком оценки - государство или частный сектор? Какие услуги в основном востребованы с их стороны и почему?
Роман Чибисов: В активе российского офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal есть клиенты из крупного бизнеса и государственные и квазигосударственные компании - в портфеле проектов их доли примерно равны. Можно отметить, что в 2017 году драйверы роста рынка оценки в корпоративном секторе были связаны с деофшоризацией экономики, оспариванием результатов кадастровой оценки, сделками с собственностью, куплей и продажей бизнеса. В государственном секторе остается оценка активов для целей приватизации. Кроме того, процессы реализации инфраструктурных проектов требуют оценки для выплаты компенсаций правообладателям при изъятии активов. Такие масштабные проекты, как строительство газопровода "Сила Сибири", реконструкция дорожно-транспортной сети Москва, строительство ЦКАД - не могут воплощаться без предварительной работы оценщиков и оформления необходимой документации и отчетов.
С какими новациями в законодательстве или изменениями в экономической ситуации вы могли бы связать спрос на оценку бизнеса и акций, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценку инвестиционных проектов?
Роман Чибисов: В рамках нескольких проектов мы оценивали программное обеспечение компании для включения в уставной капитал как нематериальный актив. В будущем развитие технологий и интернет-моделей, думаю, приведет к росту стоимости, а значит оценке ПО в сфере безопасности IT-технологий, финансовых и банковских процессов, переводов и платежей денежных средств, и различных технических платформ и интернет ресурсов.
Приведите примеры наиболее крупных проектов, которые реализовала ваша компания в прошлом году или продолжает реализовывать сегодня? Что получает ваш заказчик от их выполнения?
Роман Чибисов: В 2017 году специалисты-оценщики российского офиса Swiss Appraisal работали в рамках проектов в области строительства, ТЭК, IT и машиностроения. Из интересных проектов могу отметить сферу судостроения - мы провели оценку стоимости морских судов в рамках сделок лизинга на стадии строительства, что позволило грамотно провести процедуру оформления залогового обеспечения и получению государственного финансирования. А, например, в ТЭК мы оценивали активы в сделке купли-продажи энергетического бизнеса, в том числе, 14 объектов энергосистем ТЭЦ для Кузбассэнерго, в результате сложная сделка с большим количеством активов завершена. Наконец, в нашей международной практике мы провели ресурсную оценку для международных дивизионов крупнейшей российской металлургической компании в Западной Африке и Южной Америке.
Оцените, пожалуйста, перспективы трансформации оценочной деятельности под влиянием передовых информационных технологий. Какие решения и инновации вам знакомы? Соответствует ли эта тенденция общемировым трендам? По-вашему мнению, каким образом "цифровизация" может сказаться на качестве оценки?
Роман Чибисов: Сегодня невозможно представить ежедневную работу коллектива и каждого сотрудника без новых технологий, устройств, программ передачи и хранения данных. Реалии современности - это активное развитие цифровых технологий, в котором решающее влияние на бизнес будут иметь создание облачных решений и вычислений, многократное увеличение объемов данных, использование гаджетов в корпоративной сфере и продвижении, клиентском сервисе и в проектных процессах.
В Swiss Appraisal мы используем максимум из возможностей, предоставленных нашей международной технологической платформой. Наши клиенты и партнеры имеют возможность получить конкурентные преимущества за счет быстроты и профессионализма, а также активного использования большого наработанного массива данных. Таким образом, развитие баз данных и облачных решений способствует эффективности и быстроте нашей работы, мы можем с уверенностью конкурировать с другими компаниями рынка стоимостного консультирования в России и за рубежом.
Развитие рынка оценочных услуг в России
Кирилл Кулаков, первый заместитель Генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС)
ООО "Центр независимой экспертизы" (ЦНЭС) - одна из ведущих российских компаний, оказывающих широкий спектр услуг в области оценки, стоимостного консалтинга, инвестиционного проектирования, судебной, юридической, строительно-технической и стоимостной экспертизы, финансово-технического надзора и строительного аудита.
За высокое качество услуг и существенный вклад в развитие оценочной и консалтинговой деятельности ЦНЭС был неоднократно удостоен ряда профессиональных наград: Золотая ЛОГОДА, Золотой Эквивалент, Золотое ПеРОО, Золотая медаль и Золотой сертификат ЮНИПРАВЭКС Uni, Национальная премия в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга.
Первый заместитель генерального директора ЦНЭС, член совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития РФ, доктор экономических наук, профессор МГСУ, Кулаков Кирилл Юрьевич ответил на вопросы нашего корреспондента и рассказал про основные тенденции развития рынка оценочных услуг в России.
Кирилл Юрьевич Кулаков. Фото: Предоставлено ЦНЭС
По вашему мнению, какие факторы за последний год повлияли на снижение доходов в сегменте оценочной деятельности?
Кирилл Кулаков: Скорее, не снижение, а отсутствие роста указанных доходов. Обусловлено это было, прежде всего, продолжающейся посткризисной ситуацией, а также сложной внешнеполитической обстановкой, во время которых экономическая активность большинства бизнес-процессов и инвестиционных проектов существенно снижена, особенно в частном секторе экономики. Основным заказчиком услуг по оценке в таких условиях становится государство, которое платит хоть и стабильно, но немного.
Помимо этого, происходит сокращение самого рынка оценочных услуг. Многие крупнейшие банки и корпорации также перешли на т.н. "внутреннюю" оценку для собственных нужд, создавая соответствующие подразделения в своих структурах. Или, например, государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь будут делать не независимые оценщики, а специализированные государственные бюджетные учреждения.
Таким образом, в данных секторах оценщики могут лишь проводить экспертизу отчетов, составленных банками, и оспаривать результаты кадастровой оценки?
Кирилл Кулаков: Банки, перешедшие на т.н. "внутреннюю оценку", не будут готовить полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют т.н. краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков, и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, т.к. носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки, посредством предварительного отбора (аккредитации) оценочных компаний.
Что же касается сферы кадастровой оценки, то, действительно, у независимых оценщиков сохранено, в соответствии с 237-ФЗ, лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в т.ч. в качестве судебных экспертов.
Когда государство будет проводить очередные работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости? Стоит ли оценщикам после этого ожидать волну спроса на оспаривание кадастровой стоимости?
Кирилл Кулаков: Работы по очередной (новой) государственной кадастровой оценке уже проводятся в нескольких субъектах РФ, в т.ч. в Москве и Московской области, и будут завершены до конца текущего года. Некоторые субъекты РФ, например, Краснодарский край и Калужская область, уже опубликовали отчеты об определении кадастровой стоимости.
С учетом того, что все предыдущие оценки кадастровой стоимости имели тренд на повышение итоговых показателей, то с большой долей вероятности этого можно ожидать и сейчас. А так как реальная рыночная стоимость объектов недвижимости в последние годы практически не растет, а в ряде регионов даже снижается, то спрос со стороны налогоплательщиков на услуги по оспариванию может только вырасти.
Исключение могут составить физические лица, в отношении которых скоро будет принят закон о снижении налогооблагаемой базы на 30%, а также о замораживании темпов роста имущественных налогов на уровне не более 10% в год.
Отдельно стоит заметить, что, к сожалению, при новой кадастровой оценке не учитывается факт оспаривания результатов предыдущей оценки. Кадастровая стоимость всех объектов вновь рассчитывается методами массовой оценки, без каких-либо корректировок. Получается, что происходит некая циклическая ошибка, с которой налогоплательщик сталкивается вновь и вновь. Если бы она была устранена, то оспариваний стало бы значительно меньше.
Какие направления оценки за прошедший год и сейчас были наиболее востребованы со стороны государственного заказчика? Чем обусловлена потребность в услугах по данным направлениям?
Кирилл Кулаков: На уровне центральных органов федеральной исполнительной власти и крупнейших госкорпораций востребована, прежде всего, оценка пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, дополнительной эмиссии, внесения в уставный капитал. Также востребована оценка крупных имущественных комплексов и основных средств.
На муниципальном уровне чаще всего государство заказывает оценку ставок арендной платы, а также оценку отдельных, небольших по площади, объектов недвижимости для целей приоритетного выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства. В крупных городах также есть доля оценок прав на реализацию инвестиционно-строительных проектов на муниципальных землях.
Если говорить о частном секторе, то спрос на какие виды оценки проявился наиболее существенно в прошлом году и почему?
Кирилл Кулаков: В прошлом году наибольший спрос, как и годом ранее, приходился на оценку объектов недвижимости с целью оспаривания их кадастровой стоимости и, соответственно, снижения величины имущественных налогов, а также на оценку по заказу государственных органов, госкорпораций и естественных монополий для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставный капитал, дополнительной эмиссии акции и др.
Какие перспективы развития вы связываете с этими направлениями на ближайший год?
Кирилл Кулаков: Объем услуг по оценке для государственных нужд останется примерно на прежнем уровне, но возможно и его некоторое увеличение. Это обусловлено, прежде всего, обязательностью оценки государственных объектов. Помимо этого, государство практически во всех отраслях продолжает наращивать свое влияние и контроль, большинство крупных и особенно инфрастуктурных проектов осуществляется по заказу или с участием государственных структур.
Что же касается услуг для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, то в этом сегменте наступит ожидаемая пауза на один год, а в некоторых регионах и на больший срок, связанная с проведением очередной государственной кадастровой оценки (ГКО). При этом проводиться эта ГКО будет уже по новым правилам в соответствии с 237-ФЗ, а именно силами не независимых оценщиков, а специализированными государственными бюджетными учреждениями. И от того, насколько корректными окажутся результаты указанной ГКО, зависит и потенциальный объем услуг по оспариванию кадастврой стоимости в последующие годы.
Кирилл Кулаков: Влияет разнонаправленно. С одной стороны, это приводит к ускорению документооборота между оценщиками и заказчиками, а также поиска необходимой информации для оценки. С другой стороны эта тенденция может со временем привести к замене классического оценщика на некое IT-приложение, по крайней мере, в сегменте оценки однотипных или несложных объектов. По аналогии с такси будет некий Яндекс-оценщик, который быстрее и дешевле будет отвечать на вопрос: "сколько стоит объект?"
Какие наиболее важные нормативные и законодательные изменения в оценочной деятельности вы могли бы отметить с точки зрения влияния на развитие рынка оценки?
Естественно, что самое важное изменение, произошедшее в последнее время в оценочной деятельности, это требование обязательной сдачи всеми оценщиками квалификациционных экзаменов по трем направлениям. После 01.04.2018 г. оценщик, не сдавший соответствующий экзамен, теряет свой профессиональный статус. На текущий момент из 23 тысяч оценщиков, являющихся членами СРО, экзамен сдали примерно 10 тысяч человек, т.е. около 40 %. В ряде регионов начал ощущаться дефицит оценщиков, особенно оценщиков бизнеса, некоторые оценочные фирмы перестают оказывать услуги по тому или иному направлению оценки. Более того, могут прекратить свое существование несколько СРО оценщиков, члены которых могут из-за этого временно утратить свой профессиональный статус.
Все вышеприведенное приведет к некоей концентрации и еще большей централизации рынка оценочных услуг, а также саморегулированию в сфере оценочной деятельности. Малым и многим региональным оценочным компаниям, а также СРО оценщиков придется объединяться с крупнейшими представителями рынка для сохранения статуса и возможности функционировать в будущем.
Как вы считаете, с чем связано ужесточение требований к субъектам оценочной деятельности? Каковы основные цели по требованию сдачи квалификационного экзамена?
Кирилл Кулаков: Государство уже давно хотело навести порядок в оценочной деятельности. На самом деле, этого хотело и само оценочное сообщество, правда, не совсем такими методами…
Результаты деятельности оценщиков участвуют в большинстве важнейших экономических государственных процессов, проектов и сделок. В последние годы к этому добавилась еще и социальная составляющая в виде имущественного налогообложения физических и юридических лиц. К сожалению, существовавшая до недавнего времени модель регулирования и ответственности независимых оценщиков практически не работала. Низкое качество, а подчас и "заказной" характер многих оценок привело к недоверию к оценщикам как государством, так и многими заказчиками. В этой ситуации государство решило, не изобретая "новый велосипед", почистить рынок оценщиков посредством экзаменационного фильтра, как это оно уже проделало с аудиторами и кадастровыми инженерами.
Другой вопрос, что сам по себе экзамен вышеуказанные проблемы оценочной деятельности не решит… Нужен системный и комплексный подход, притом контролируемый не государством, а на базе СРО оценщиков. В противном случае, институт саморегулирования будет практически низложен и произойдет очередной возврат к государственному регулированию и лицензированию.
На каких профессиональных стандартах основан квалификационный экзамен, какие направления оценки он затрагивает?
Кирилл Кулаков: Вопросы из общей и теоретической части экзамена основаны, естественно, на действующем российском законодательстве, в т.ч. 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Нюанс в том, что те же правовые вопросы явно выходят за обычный диапазон функционирования оценщика и даже не относятся к его юрисдикции и зоне ответственности. То же можно сказать и про ряд теоретических вопросов, носящих подчас узкоспециализированную направленность, редко встречающуюся на практике, например, на знание характеристик пастбищ в районах Кайнего Севера и т.п. Многие практические задачи также оторваны от реальной практики и, по сути, нацелены на проверку готовности к чисто механическому, шаблонному расчету, не проверяя при этом реальный уровень профессионализма и эрудиции оценщика.
Сами квалификационные экзамены сдаются по трем направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. При этом до сих пор регулятором (Минэкономразвития РФ) не даны четкие разъяснения по распределению по указанным направлениям наиболее распространенных видов объектов оценки, например: прав требования, векселей, имущественных комплексов, упущенной выгоды, ущерба и т.д. Это может доставить определенные проблемы с существенными последствиями как для оценщиков, так и заказчиков оценки. Ведь Отчет об оценке, подписанный ненадлежащим оценщиком, может быть признан ничтожным и, соответственно, это может привести к ничтожности самих сделок и иных процессов.
Оцените, пожалуйста, насколько близка российская система квалификаций к мировой практике в области оценки? Будут ли вводиться другие квалификации в зависимости от направления оценки, например, в области оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов?
Кирилл Кулаков: Данная система с тремя видами письменных тест-экзаменов, которые к тому же надо пересдавать каждые 3 года, скорее, далека, чем близка к ведущей мировой практике. И в RICS, и в TEGoVA вступительные испытания состоят из нескольких этапов, каждый из которых четко регламентирован и, главное, носит конкретный практикоориентированный характер. Так, на начальном этапе анализируется уровень образования, стаж и реальный опыт работы по соответствующему направлению. Далее экзаменующийся готовит несколько реальных кейсов, с различными практическими ситуациями и задачами. Финальная стадия представляет собой устный экзамен-собеседование, который индивидуально у каждого принимает комиссия из трех (в RICS) опытных экзаменаторов в течение одного часа. На этом экзамене претендент на членство отвечает на вопросы о себе, на вопросы по подготовленным кейсам, а также вопросы на знание стандартов организации (например, Red Book RICS), в т.ч. стандартов этики и стандартов оценки. И сдается такой экзамен единожды, после чего надо только ежегодно набирать определенное количество часов по повышению квалификации, притом на различных профессиональных мероприятиях, а не только в образовательных учреждениях. Как мы видим, данная модель вступительных в профессию испытаний более адаптирована под практику и выявляет реальные знания у претендента.
В Российской Федерации, на самом деле, в ближайшее время также должна полноценно заработать новая система независимой оценки профессиональных квалификаций в соответствие с 238-ФЗ. Кроме того, данная система будет распространяться практически на все отрасли и профессии в Российской Федерации, в т.ч. и на оценщиков, у которых с 2015 года есть свой профессиональный стандарт "Специалист в оценочной деятельности". Согласно этому стандарту, квалификация оценщиков будет подтвержаться по 8 уровням с соответствующими подуровнями, в зависимости от категории сложности объектов оценки, а также набора выполняемых профессиональных функций. И сам процесс оценки квалификаций будет уже весьма схож с мировой практикой и будет включать как теоретический экзамен, так и выполнение практических кейсов и подготовку образцов отчетов.
В этой связи остается особо актуальной задачей синхронизация нынешней системы с тремя обязательными экзаменами с будущей системой независимой оценки квалификаций. Данные системы должны дополнять друг друга, а не противоречить и не вводить в заблуждение потребителей услуг оценщика.