La agencia de calificación RAEX (Expert RA) ha compilado la novena clasificación del potencial comercial de las empresas de tasación más grandes de Rusia. Mostró que este mercado está saliendo poco a poco de la crisis. Un freno al desarrollo del sector de estos servicios puede ser un cambio en las reglas del juego, y un retorno gradual del interés empresarial en invertir puede ser un factor impulsor.
La presente edición del ranking se diferencia de las anteriores en cuanto a la distribución de participantes. En lugar de una lista principal, ahora se compilan dos separadas: en una, se clasifican las organizaciones y en la otra, grupos de empresas de tasación afiliadas. Entre las razones de la revisión de los enfoques para la compilación de clasificaciones está el papel cada vez mayor del estado en el control de las actividades de las empresas de tasación (consulte la tabla "Clasificación del potencial comercial de las organizaciones de tasación en Rusia en 2016"), que son los ejecutores de órdenes de tasación, a diferencia de los grupos y asociaciones asociadas con una gama de actividades mucho más amplia. En cuanto a la clasificación de grupos de empresas afiliadas (consulte la tabla Clasificación del potencial comercial de los grupos de tasación rusos basada en los resultados de 2016), proporciona más información sobre la escala de negocios de las estructuras que incluyen organizaciones de tasación y, en consecuencia, sobre su potencial de desarrollo.
Los ingresos totales de los participantes en el ranking actual a fines de 2016 ascendieron a 5.500 millones de rublos, lo que, según datos comparables, es un 11,8 por ciento más que lo que ganaron en 2015. En el contexto de la inflación oficial del 5,4 por ciento, esta es una cifra muy valiosa.
Muchas órdenes de valoración de grandes bienes (especialmente inmuebles estatales) se realizan mediante licitaciones, donde los criterios son el precio y el plazo
Es demasiado pronto para hablar de la salida definitiva de los tasadores de la crisis: la situación económica general no contribuye a resolver el viejo problema del dumping que, según los propios participantes, deforma el mercado. “Muchas órdenes de avalúo de grandes bienes (sobre todo de propiedad estatal) se realizan a través de licitaciones, donde el precio y el plazo son criterios significativos. Ganan las empresas de avalúo que ofrecen el precio más bajo. Esto genera una disminución en la calidad de los servicios, porque para ajustarse al presupuesto, los contratistas contratan a estudiantes sin experiencia, no hacen inspecciones, etc. Hay casos reales en los que, después de la licitación, el precio de los servicios incluso fue negativo. Lo más probable es que las empresas de tasación que hacen esto tengan un interés que pagará la otra parte, lo que conducirá a una evaluación no transparente y de baja calidad", se queja Irina Komar, vicepresidenta de SRO "Union" FSO "y socia directora de la empresa" Grupo Profesional de Tasación ".
Puntos para la evaluación
Recientemente, el Estado se ha enfrentado a la solución del problema de la calidad de la evaluación. De acuerdo con la ley 172-FZ, adoptada en junio de 2016, todos los tasadores deben aprobar el examen de calificación y recibir el certificado correspondiente antes del 1 de abril de 2018.
La obligación de confirmar el estado y las calificaciones en teoría aumentará el nivel profesional de los tasadores y permitirá retirar del mercado empresas aleatorias. En la práctica, los evaluadores se muestran escépticos ante estas innovaciones. “El Ministerio de Desarrollo Económico realiza una función duplicada en cuanto a la realización de un examen de calificación en relación con el sistema de Evaluación de Calificación Independiente, que existe desde hace casi 10 años en el marco de la SRO. Además, las normas para organizar y realizar el procedimiento de calificación se reducen significativamente. conocimiento, y aún más no resolverá los problemas de ética profesional. Esto no ayudará a limpiar el mercado de evaluaciones no profesionales y de baja calidad ", cree Irina Komar.
Según Kirill Kulakov, primer director general adjunto del Centro de Expertos en Propiedad Independiente (CNES), de acuerdo con 172-FZ y la orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa, ahora será necesario realizar exámenes de calificación cada tres. años, y una sola profesión de tasación se dividirá en tres áreas: tasación de bienes inmuebles, valoración de maquinaria y equipo y valoración de empresas. Estas innovaciones pueden provocar una salida de especialistas de la industria, una redistribución de las órdenes de tasación, una escasez de tasadores y un fuerte aumento en el costo de los servicios. Un aumento en el volumen específico de trabajo no siempre significará una alta calidad de trabajo.
Fuerzas intangibles
La parte más significativa de los ingresos de los participantes del ranking recae tradicionalmente en la evaluación de bienes inmuebles: casi la mitad de sus ingresos (2.500 millones de rublos) se concentra aquí. La valoración de mercado de inmuebles para la impugnación de su precio catastral, así como el examen forense de los informes de valoración, sigue teniendo una gran demanda. "Los cambios en el valor de mercado implican una demanda estable de valoración para desafiar el valor catastral de los proyectos de construcción de capital y terrenos, así como el trabajo de los tasadores en las comisiones de revisión", explica Daniil Slutsky, CEO de Business Valuation and Consulting (OBIKS). ) .
La valoración de bienes inmuebles también tiene demanda en las transacciones de compra y venta de activos y sigue siendo relevante a efectos de garantía a la hora de obtener préstamos. "Los bancos están preocupados por mejorar la calidad de las carteras de garantías debido a la probabilidad de venta posterior de las garantías en caso de quiebra de los deudores. La valoración de las garantías la inicia inicialmente el cliente que quiere tomar un préstamo, pero después de declarar al prestatario en quiebra , el banco plantea el tema de la valoración, por ejemplo, de cara a la posterior venta de inmuebles", añade Daniel Slutsky.
Otro segmento importante de ingresos es la valoración. papeles valiosos y negocios, donde los participantes del ranking ganaron 1.600 millones de rublos (29 por ciento de los ingresos totales).
“Según nuestra experiencia, la mayor parte de la valoración de empresas y valores recae en la captación de financiación y transacciones intragrupo. En general, el mayor volumen de valoración se realiza para bancos en el mercado, mientras que la parte de valoraciones en el marco de la empresa la reestructuración ha aumentado recientemente", dice Arina Matveeva, socia del grupo consultor "NEO Center".
Otras áreas de trabajo generaron ingresos menos notables para los participantes del ranking. Así, en 2016, los participantes en la lista representaron 464 millones de rublos en ingresos por la evaluación de equipos y vehículos; un poco menos: 477,5 millones de rublos fueron aportados por el trabajo en el campo de la revalorización de activos. Se agregaron otros 218,4 millones de rublos por la evaluación de proyectos de inversión y 120,5 millones de rublos por la evaluación de activos intangibles y propiedad intelectual.
Según los participantes del ranking, crecen las solicitudes de evaluación de la efectividad de los proyectos de inversión. "La mayor parte de las solicitudes recae en el desarrollo de bienes raíces comerciales. Además, nuestra empresa participó activamente en el desarrollo de pautas para evaluar la efectividad de los proyectos de inversión para agencias gubernamentales. El número de solicitudes de empresas innovadoras con intangibles únicos activos también está creciendo", comenta Alexey Savelyev, director de estimación de ABN-GROUP.
También llama la atención sobre el cambio en los intereses de los clientes de las formas tradicionales de garantía a los activos intangibles. "Hoy en día, cada vez más transacciones implican la prenda de los derechos de una marca y otros activos intangibles a un banco. Existe una creciente demanda de los clientes de servicios de consultoría con respecto a la corrección de la evaluación, documentación, reflejo en los estados financieros de los activos intangibles , así como en formas generales de incluirlos en la facturación comercial", dice Alexey Savelyev.
Entrevista con Vera Konsetova, CEO de AFK-Audit
Su empresa ha sido durante mucho tiempo uno de los líderes en el mercado de servicios de tasación. ¿Cuáles son los beneficios para su negocio?
Vera Konsetova:Nuestro credo es la actividad continua en todos los aspectos relacionados con el desarrollo sostenible de la empresa: actividad en la búsqueda de nuevos socios, en la entrada en nuevos mercados e industrias, actividad en la comunicación con los clientes, en el desarrollo de nuestro potencial profesional. Además, nuestras tres "ballenas" nos dan ventaja.
El primero es la sinergia que surge con el apoyo mutuo de las competencias de auditores, tasadores, abogados, analistas de negocios y comercializadores. Todas estas áreas profesionales se encuentran bastante desarrolladas en nuestro país, y en base a ellas se brindan servicios de consultoría especializada. Por ejemplo, al implementar tareas complejas en el campo de la valoración empresarial, los activos en dificultades, la diligencia debida, la conexión cruzada y el trabajo conjunto de dichos especialistas dan el efecto deseado: una solución precisa y eficiente de problemas complejos.
El segundo es el desarrollo de las tecnologías de la información, la automatización y la gestión del conocimiento. Gracias a la acumulación de grandes conjuntos de información verificada sobre el mercado inmobiliario, así como sobre muchos sectores del sector inmobiliario, hemos formado una base de datos y un sistema de gestión de bases de datos, que nos ayuda a realizar las tareas actuales de manera más eficiente y rápida. No es ningún secreto que la clave para la efectividad del trabajo de los consultores y tasadores es la integridad de la información sobre el objeto y la disponibilidad de herramientas para verificar su confiabilidad y relevancia.
Y finalmente, el tercero - competencias. Hoy podemos no solo apoyar y mejorar continuamente el nivel de nuestros empleados, sino también ser una fuente de información y conocimiento para los colegas del taller: tasadores y auditores, así como para nuestros clientes. Por lo tanto, estamos desarrollando activamente la Universidad Corporativa AFC y todas las formas de capacitación y capacitación avanzada dentro de ella. Esto da un impulso increíble tanto para establecer nuevos contactos con los clientes, generar nuevos servicios, como para mejorar la confiabilidad y calidad de nuestros servicios.
Vera Konsetova. Foto: "AFK-Auditoría"
Para los consumidores de tasación, las calificaciones y la experiencia de los tasadores son criterios importantes. ¿Cómo mantiene el nivel requerido de competencia de sus especialistas?
Vera Konsetova: Entendemos que las calificaciones en el futuro se convertirán en uno de los principales criterios para elegir un artista. Por ello, en el marco de nuestra universidad corporativa, ya se han desarrollado varios programas en tres áreas: valoración de maquinarias y equipos, inmobiliaria y empresarial. Y la mayoría de los tasadores de nuestro grupo de empresas ya han sido capacitados en estos programas.
Describa, por favor, el estado actual del mercado de servicios de tasación. ¿Qué factores, en su opinión, favorecen el desarrollo de la evaluación y, por el contrario, qué factores dificultan el desarrollo de este segmento de servicios profesionales?
Vera Konsetova: El desarrollo del mercado de tasación se ve facilitado en gran medida por el desarrollo de las propias empresas que solicitan servicios de tasación. Actualmente, la gestión de muchos de nuestros clientes está resolviendo problemas cada vez más complejos. Existe una necesidad creciente de análisis en profundidad y valoración de objetos problemáticos, activos no básicos y excedentes, se está desarrollando la valoración a efectos de las NIIF, aparecen nuevos objetos para la valoración, por ejemplo, redes sociales.
El desarrollo se ve obstaculizado por la insuficiente regulación de las actividades de valoración más profesionales, la competencia desleal, la cercanía y la limitada información de mercado.
En su opinión, ¿qué cambios significativos se han producido recientemente en la regulación del sector de la tasación? ¿Qué obtienen los clientes de esta evaluación y cómo afecta esto a su desempeño?
Vera Konsetova: No es ningún secreto que desde el 1 de julio de este año han entrado en vigor cambios bastante significativos en la legislación en el campo de las actividades de tasación, que exigen que todos los tasadores aprueben un examen de calificación en las áreas de actividad. Por el momento, aún no está completamente claro cómo se organizará el procedimiento en sí, pero al final, en nuestra opinión, los clientes recibirán un servicio más calificado, pero también más costoso.
Las calificaciones de los propios tasadores son la piedra angular que determina tanto los problemas como las tendencias de la industria. El fortalecimiento de los requisitos para la calificación permitirá agilizar el mercado, dejando en él jugadores profesionales y confiables.
¿Son las necesidades actuales de valoración de los clientes diferentes de las solicitudes anteriores? ¿Cuáles son las perspectivas de demanda de los servicios de las sociedades de tasación en la coyuntura económica actual?
Vera Konsetova: En primer lugar, me gustaría señalar que el cliente se ha vuelto más exigente y competente. Los servicios de revalorización del valor de las garantías y valoración de activos problemáticos por parte de los bancos, así como la valoración en el marco de los procedimientos de impugnación del valor catastral, siguen siendo demandados, aunque este último ya no puede denominarse motor de crecimiento.
Y las perspectivas de demanda pueden estar asociadas al análisis y evaluación de activos no básicos y excedentes debido a que muchas empresas cuentan con programas de optimización de complejos inmobiliarios. Además, nuestros colegas están considerando seriamente el uso de competencias de valoración en otros servicios de consultoría, como modelos financieros, planificación estratégica y comercial, marketing, análisis forense, etc.
Este año, la agencia RAEX (Expert RA) ha actualizado la metodología de ranking de empresas de tasación. En su opinión, ¿qué tan oportunas son estas medidas y qué pueden aportar al mercado y sus usuarios?
Vera Konsetova: Si hablamos de la división en clasificaciones de grupos y organizaciones individuales, cualquier aclaración y detalle brinda a los usuarios información adicional y una idea más adecuada de un participante del mercado. Esperamos que la mejora de la metodología tenga el mismo efecto que el cambio en la metodología para clasificar empresas y grupos de auditoría, es decir, la "limpieza" de la clasificación de asociaciones nominales y datos de ingresos distorsionados, y también proporcionará a los participantes del mercado la información necesaria sobre las contrapartes directas - empresas que prestan servicios de tasación.
El centro analítico "Expert" ha preparado una calificación anual de empresas de evaluación en los Urales y Siberia occidental. Según los participantes del estudio, sus ingresos nominales totales para 2017 aumentaron un 2,8% y ascendieron a 394,9 millones de rublos. Pero teniendo en cuenta la inflación, que ascendió a 2,51% a fines de 2017, la dinámica es de solo 0,3%.
De los 20 participantes en la calificación (25 empresas estaban representadas en la calificación anterior), doce terminaron el año en territorio positivo, mientras que el resto tuvo una disminución en los ingresos. Este año, dos jugador más grande evaluación de mercado de la región - "RASTAM" y "Expert-Otsenka", que representaron casi una cuarta parte de los ingresos en las olas anteriores. El Grupo de Empresas Apriori, que cerró entre los tres primeros en el estudio del año pasado, llegó a la cima este año, representando el 13,5% de los ingresos totales de los participantes de la calificación. La empresa con sede en Tyumen Assotsiatsiya ALKO (8,9%) ocupa la segunda posición. El Grupo de Empresas Metrix (8,4%) cierra los tres primeros. La empresa de Chelyabinsk Tekhnokom-Invest se convirtió en líder en términos de crecimiento de ingresos: los ingresos de la empresa se cuadruplicaron en comparación con 2016.
La posición de liderazgo en la estructura de ingresos de los participantes calificadores en 2017 todavía la ocupa la valoración de bienes inmuebles (52,7% de los ingresos totales). La participación de la valoración de negocios y valores representa el 21,3%, que es la segunda mayor participación en la estructura de ingresos de las empresas calificadoras. En la evaluación de equipos y vehículos, los participantes obtuvieron alrededor del 12%.
La alta demanda de tasación de inmuebles sigue siendo proporcionada por la impugnación de su valor catastral. En 2017, las empresas participantes en el rating prestaron servicios de tasación del valor catastral de inmuebles cuando éste estaba impugnado en un 4,2% menos que un año antes. La participación de los servicios en los ingresos totales por servicios de valoración disminuyó del 13,7 % en 2016 al 11,9 % en 2017, en la valoración de bienes inmuebles, del 23,9 % al 22,6 %, respectivamente. El número de informes elaborados aumentó un 1,6 % con respecto a 2016, pero el precio medio de un informe disminuyó un 5,8 %.
La situación de evaluación es mejor en los préstamos hipotecarios: los ingresos aumentaron un 22,2% en comparación con 2016 y ascendieron a 29,2 millones de rublos, pero el número de informes disminuyó un 14,0%, respectivamente. Cabe señalar que el precio medio del informe aumentó un 42,1%. Al mismo tiempo, el volumen de préstamos hipotecarios está creciendo: según el Banco de Rusia, en 2017, las instituciones de crédito de los Urales y Siberia Occidental emitieron 220,9 mil préstamos hipotecarios a particulares por un monto total de casi 360 mil millones de rublos, que es Un 38,5% más que un año antes.
En cuanto a los propósitos de la evaluación, los servicios relacionados con la evaluación de “otras situaciones” (examen forense, evaluación de daños, etc.) se convirtieron en los más populares en 2017: representan el 34,3% de los ingresos totales de los participantes de la calificación ( el crecimiento con respecto a 2016 fue del 38,9%). La segunda posición es para los servicios relacionados con la evaluación de la “situación actual” (créditos, seguros y alquileres) - 31,4%, mientras que la demanda de estos servicios en el año disminuyó un 11,7% con respecto a 2016.
En comparación con 2016, la demanda de servicios de evaluación de contratos de venta se redujo en casi una cuarta parte. Los ingresos por servicios de valoración destinados a organizar y reestructurar un negocio aumentaron 2,5 veces, por lo que la participación de los servicios alcanzó casi el 8% en la estructura de los ingresos totales. Cierra la lista como antes de la privatización (1,2% de los ingresos) - para el año, el volumen de ingresos aumentó en un 23,3%.
Métodos e información
La calificación de las empresas de tasación en los Urales y Siberia Occidental (regiones de Sverdlovsk, Chelyabinsk, Orenburg, Kurgan, Tyumen, Territorio de Perm, las repúblicas de Bashkortostán y Udmurtia, los Okrugs autónomos de Khanty-Mansiysk y Yamalo-Nenets) fue preparada por Expert Analytical Centro. El estudio se basa únicamente en la información proporcionada oficialmente por las empresas (cuestionario de encuesta). La ausencia de una empresa en las tablas puede deberse a que no divulgó datos. La exactitud de la información está garantizada por la firma de la primera persona y el sello, así como los estados financieros de la organización. Las empresas de otras regiones, debido a diversas formas de formación de sucursales, no siempre pueden confirmar los datos con documentos financieros, por lo que sus datos están certificados por la firma de la primera persona y el sello. El criterio principal para clasificar a los participantes es el ingreso de la empresa por la prestación de servicios de valoración en 2017. La empresa, cuya organización matriz está registrada en la región de los Urales y Siberia Occidental, proporcionó datos sobre todas las empresas. Si la casa matriz está registrada fuera de la región, entonces se tomaron en cuenta los datos de sucursales y oficinas de representación en su territorio.
AC "Expert" ha preparado una calificación anual de empresas de tasación en los Urales y Siberia Occidental. Nominalmente, los ingresos totales de los participantes del estudio en 2017 aumentaron un 2,8 % a 394,9 millones de rublos, pero teniendo en cuenta la inflación (2,5 %), solo un 0,3 %. De las 20 empresas (había 25 en la calificación anterior), doce completaron el año más. Los dos jugadores más grandes, Rastam y Expert-Otsenka, que representaron casi una cuarta parte de los ingresos totales en años anteriores, no participaron en esta calificación. El grupo de empresas Apriori, que cerró el top tres en el estudio del año pasado, se situó a la cabeza con un resultado del 13,5% de la facturación total. En segundo lugar está la Asociación Tyumen ALCO (8,9%). El grupo de empresas "Metrix" cierra la vanguardia (8,4%). Chelyabinsk Tekhnokom-Invest se convirtió en el mejor en términos de dinámica de crecimiento de ingresos: sus ingresos crecieron cuatro veces en comparación con 2016.
El credito da trabajo
La posición de liderazgo en la estructura de los ingresos totales de los participantes calificadores todavía la ocupa la valoración de bienes inmuebles (52,7%). La participación en la valoración de empresas y valores representa el 21,3%. En la evaluación de equipos y vehículos, los participantes obtuvieron alrededor del 12%.
Podemos explicar la alta demanda de tasación de bienes inmuebles: los sujetos de la federación continúan cambiando a calcular el impuesto a la propiedad para ciertas categorías de personas jurídicas al valor catastral, y los dueños de negocios, insatisfechos con los montos, están tratando de impugnar estos cálculos. . Sin embargo, los servicios de tasación del valor catastral de los inmuebles en caso de impugnación ya se prestaban un 4,2% menos, la participación en los ingresos totales se redujo del 13,7% al 11,9%, en la valoración de inmuebles - del 23,9% al 22,6% (en adelante - comparación con el mismo período del año anterior, a menos que se indique lo contrario). El número de informes aumentó un 1,6%, pero el precio medio de un informe cayó un 5,8%.
Pero la demanda de valoración de empresas para préstamos bancarios, principalmente en el segmento hipotecario, está regresando. Según el Banco de Rusia, en 2017, las instituciones de crédito en los Urales y Siberia Occidental emitieron 220,9 mil préstamos hipotecarios por un monto total de casi 360 mil millones de rublos, un aumento del 38,5%. Los ingresos de los participantes de calificación para este tipo de servicio aumentaron un 22,2% a 29,2 millones de rublos, mientras que el número de informes disminuyó un 14%. El precio medio del informe aumentó un 42,1%.
La evaluación nace en una disputa
Peritaje en juicio, evaluación cuentas por cobrar, evaluación de daños y evaluación de productos terminados, recogidos en la categoría "otras situaciones" (34,3% de los ingresos totales de los participantes de la calificación), resultaron ser los más demandados en 2017, con un aumento del 38,9%.
Denis Syukosev, director del Profit Expertise Center, observa un aumento en la participación de la experiencia forense en los ingresos totales de los tasadores en disputas de propiedad. “En nuestra empresa ha aumentado el número de proyectos de peritaje, consultoría de costes, revisión de informes y dictámenes de expertos”, confirma Yegor Churin, director general de Invest-audit. “Las disputas sobre el valor de la propiedad a menudo se resuelven en los tribunales. Los puntos de vista de los oponentes sobre el valor en disputa del objeto están muy alejados entre sí, y el precio de la emisión puede ser alto, el procedimiento de tasación forense en este caso es necesario para probar el valor del valor ”, explica Artur. Mosgold, director de Invest-Aktiv-Otsenki.
La segunda gama de servicios más demandada es la evaluación de la "situación actual" (créditos, seguros, alquileres) - su participación en los ingresos es del 31,4%, aunque la demanda cayó un 11,7%. La demanda de servicios de evaluación de contratos de venta disminuyó en casi una cuarta parte. Los ingresos por servicios de valoración destinados a organizar y reestructurar un negocio aumentaron 2,5 veces, por lo que su participación casi alcanzó el 8% de los ingresos totales. Cierra la lista, como antes, la estimación para el registro de la privatización (1,2% de los ingresos), para el año el volumen de ingresos aumentó en un 23,3%.
De vuelta a la escuela
Indirectamente, la dinámica de los ingresos se vio afectada por el difícil procedimiento para aprobar el examen de calificación: para prepararse, los ejecutivos de la empresa se vieron obligados a liberar a empleados valiosos de la ejecución de ciertas órdenes. La realización de un examen de cualificación es otro intento del estado de restaurar el orden en la industria de la tasación, deshacerse de los representantes de la profesión sin escrúpulos o analfabetos, y erradicar el dumping que ha florecido durante muchos años. Para esto, se inventó un nuevo filtro. Para obtener el estatus de miembro de la SRO y la oportunidad de prestar servicios de valoración, es necesario aprobar un examen antes del 1 de abril de este año, y por separado en tres categorías: valoración de bienes inmuebles, bienes muebles y valoración empresarial. Después del 1 de abril, los tasadores podrán firmar informes solo en la dirección en la que se recibió el certificado. Quienes no aprueben el examen durante tres años quedan privados del derecho a prestar servicios de evaluación.
En la comunidad profesional, la actitud hacia la innovación legislativa es contradictoria. Hay muchos cambios de apoyo entre los participantes de nuestro estudio. Vitaly Shulgin, director ejecutivo de la empresa de ingeniería Shulgin and Partners, ve la conveniencia en el requisito de separar a los tasadores en categorías (bienes muebles, bienes raíces, negocios): para determinar el valor de los bienes inmuebles. El panorama era sumamente triste: ya se detectaron errores significativos en el diseño de la tarea para evaluación. Con la innovación del gobierno, la situación debería mejorar radicalmente”.
Según Alla Plesovskikh, Directora Ejecutiva de EKO-N, la preparación para el examen de calificación reveló las fortalezas y debilidades de la empresa en su conjunto y de cada empleado individualmente: “Los cambios drásticos en los requisitos para los tasadores ayudaron a tener una nueva visión de las perspectivas de desarrollo de nuestras áreas de negocio”.
Sergey Lobanov, director general del centro de consultoría y análisis "Russian Standard", cree que la introducción de un examen de calificación contribuirá a la ampliación de las organizaciones de valoración.
Tamara Kasyanova, directora general de JSC 2K, ve aspectos negativos y positivos en esto: una reducción en el número de participantes en el mercado conducirá en última instancia a un aumento en los precios de los servicios, pero al mismo tiempo aumentará la calidad, el dumping desaparecerá. desaparecerá y aumentará la responsabilidad por los resultados de la evaluación.
Vladislav Bakhtin, un destacado especialista en la evaluación de la asociación Taxes of Russia, ve detrás de la innovación un mayor aumento de la presión estatal sobre la industria a través de una regulación excesiva: “La consecuencia es la centralización, la consolidación y el desplazamiento de las empresas regionales por Moscú o San Petersburgo”. .
Lo digital representa una amenaza
Los pronósticos para el desarrollo de la industria de tasación para el año en curso son ambiguos. Alla Plesovskikh cree que nuevos cambios en la legislación en el campo de la regulación de las actividades de valoración afectarán en gran medida la dinámica de los ingresos: “Una respuesta móvil a los cambios legislativos, así como una estrategia de reorientación hacia la evaluación de expertos forenses, ayudará a mantener posiciones .”
Galina Alibayeva, Directora Ejecutiva del Grupo de Empresas Apriori, está segura de que la demanda de servicios dependerá del estado y ritmo de desarrollo de los sectores reales de la economía, de la actividad en el sistema crediticio: “Esperamos un aumento de capital inversiones en proyectos de inversión por la obsolescencia de los activos fijos en las empresas, reorganizaciones por los crecientes beneficios del desarrollo de la tercerización. La participación de los tasadores en estos procesos es objetivamente necesaria.”
Ilya Simkin, presidente de la Cámara de Negocios Ready-Made de NP Ural, encuentra las condiciones previas para un mayor desarrollo del segmento de mercado mediante la evaluación de bienes inmuebles (edificios de capital) con el fin de establecer un valor de mercado (menos que el catastral) y reducir la base imponible. Además, en su opinión, debido al crecimiento de los litigios, aumentará la necesidad de exámenes forenses.
La directora general de tasación de ENSO, Marina Golovchenko, cree que la dinámica de los ingresos de las empresas de tasación se verá afectada por un mayor aumento en el número de quiebras (incluidas las quiebras de personas) y disputas fiscales (incluidas las relacionadas con la valoración catastral de objetos).
Mientras tanto, además de los factores de demanda externa estándar, nuevas circunstancias comienzan a influir en la industria, en particular, el advenimiento de las tecnologías digitales. Muchas empresas, principalmente corporaciones estatales y grandes participaciones privadas, ya practican la colocación de pedidos para evaluaciones independientes en forma de subastas en plataformas de comercio electrónico (ETP).
Ilya Simkin ve muchas desventajas en esta tecnología, a pesar de su naturaleza progresiva:
Esto repercutirá negativamente en la calidad de los informes, ya que en este caso la tarea principal del "proveedor", es decir, la sociedad de tasación, es recibir un pedido más o menos grande por el mínimo importe posible y hacerlo lo antes posible. como sea posible, especificado en la solicitud de participación o en las bases de licitación.
Las tecnologías de la información llegan a la industria y están influenciadas por las actividades de los segmentos relacionados, en particular los bancos. Por ejemplo, Sberbank ya comenzó a buscar soluciones para usar inteligencia artificial para evaluar bienes raíces. Arthur Mosgold cree que los experimentos bien pueden resultar en un resultado práctico:
Para hacer esto, es necesario encontrar formas de entrenar la red neuronal adecuada para actividades de evaluación de forma económica. Actualmente se conocen todas las tecnologías capaces de sustituir el trabajo de un tasador. La automatización moderna puede recopilar la información necesaria de los sitios relevantes, almacenarla y sistematizarla; procesar imágenes de análogos y el objeto de evaluación; si es necesario, incluso haga una llamada de voz al representante y reconozca sus respuestas.
Entonces, en el futuro, el desarrollo del aprendizaje automático es bastante capaz de dejar a algunos evaluadores sin trabajo.
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La próxima décima edición del ranking de empresas de tasación rusas, elaborado por la agencia de calificación RAEX (RAEX-Analytics), reveló un estancamiento en el crecimiento de los ingresos en este mercado. La demanda de tipos masivos de valoración y su costo están cayendo, y aún no son visibles nuevos nichos a gran escala que puedan expandir el mercado. Por el contrario, las personas, cuanto más lejos, más, serán reemplazadas por tecnologías de la información, que ya son capaces de evaluar objetos típicos.
Los ingresos totales de las mayores organizaciones de tasación rusas que participan en el ranking actual ascendieron a 5.929 millones de rublos a fines de 2017, habiendo aumentado un 2,4 por ciento durante el año. Si ajustamos por inflación (2,5 por ciento anual, según Rosstat), vemos un estancamiento total en este mercado. Recordemos que en la edición del año pasado del ranking registramos un crecimiento más acelerado de sus participantes - en 2016 ascendieron al 12 por ciento con una inflación del 5,4 por ciento.
Entre los factores que causaron tal desaceleración en el mercado de tasaciones se encuentran la inversión general y el contexto económico (el crecimiento del PIB en 2017 fue del 1,5 por ciento), una disminución en el costo de los servicios de tasadores y, en algunos casos, la demanda de los mismos. El número total de informes de evaluación basados en datos comparables de los participantes del ranking ascendió a 122,2 mil piezas, con un aumento del 10 por ciento durante el año, es decir, el volumen de trabajo realizado en 2017 creció mucho más que los ingresos correspondientes. Como resultado, de cien empresas que participan en el ranking, casi la mitad (40 empresas) terminaron el año con una disminución en los ingresos.
No es necesario esperar un punto de inflexión brusco en el desarrollo del mercado. Además, la demanda de tipos de valoración masiva comenzará a disminuir con el tiempo. Esto se verá facilitado por el desarrollo de las tecnologías de la información con el desplazamiento gradual de las típicas evaluaciones basadas en TI. Ya hoy en día son utilizados por clientes de tasación, por ejemplo, bancos, así como por las propias empresas de tasación.
barrido experto
Uno de los principales eventos para el mercado durante el año pasado fue el cambio en las reglas del juego asociado con las modificaciones a la ley de actividades de valuación (172-FZ), que entró en vigor en el verano de 2016. A partir de abril de 2018, se reconoce como sujeto de la actividad de tasación a un tasador que, además de ser miembro de una SRO de tasación, como lo era antes, debe tener al menos un certificado de calificación en la dirección de tasación (bienes inmuebles / bienes muebles / negocio), obtenido como resultado de aprobar un examen especial. Deberá realizar exámenes de calificación cada tres años.
La calificación obligatoria está diseñada para confirmar el estado profesional del tasador y eliminar a los jugadores ocasionales del mercado. "El endurecimiento de los requisitos para los tasadores se debe a la desconfianza de la comunidad de tasadores por parte de los consumidores de tasaciones. Para despejar el mercado de no profesionales, el Ministerio de Desarrollo Económico introdujo un examen de calificación", explica Irina Komar, socia gerente de Professional Evaluación de grupo LLC.
Infografía "RG": RAEX / Vladímir Kuznetsov
Sin embargo, los propios tasadores perciben la innovación legislativa de forma ambigua. "La introducción de certificados de calificación hizo posible despejar el mercado de empresas de un día y " almas muertas", así como reducir el número de organizaciones autorreguladoras que, en competencia con los líderes del mercado, se vieron obligadas a "intercambiar" conclusiones positivas. Pero para los evaluadores, el procedimiento de examen es estresante, porque la preparación lleva mucho tiempo. "Además, muchas preguntas y tareas del examen no tienen nada que ver con la práctica, y la redacción en sí misma suele ser confusa. Y la división de los certificados en tres áreas es costosa para los tasadores", se queja Daniil Slutsky, director ejecutivo de Business Valuation and Consultoría (OBIKS).
Y Dmitry Kuvaldin, presidente de la junta directiva de la empresa "RUSSIAN APPRAISAL", cree que el endurecimiento de los requisitos para los tasadores - personas físicas es principalmente una consecuencia del hecho de que las personas jurídicas que realmente brindan servicios de tasación están prácticamente eliminadas de la ley sobre actividades de tasacion. “El regulador trata una y otra vez, como suele decirse, de “mirar bajo la linterna, y no donde se pierde”. mucho más útil tanto para los proveedores como para los clientes de los servicios de tasación no introducir cada vez más requisitos nuevos para los tasadores, sino legislar los principios de cualificación de la selección de las sociedades de tasación. Es evidente que la selección al menor precio y tiempo para la prestación de los servicios conduce a una disminución de la calidad, sin importar cuán calificados sean los artistas", cree Dmitry Kuvaldin.
Los bienes raíces se desvanecen en el fondo
La disminución de la dinámica en el mercado de servicios de tasación se debe en gran medida a las tendencias en el sector de tasación de bienes raíces que, con un crecimiento formal del 1 por ciento (a 2.400 millones de rublos), disminuyó durante el año pasado, teniendo en cuenta la inflación (ver Gráficos 1 y 2).
Los participantes del ranking explican esto por el desarrollo de sus propias prácticas de valoración de garantías y activos entre los principales clientes de los servicios de valoración: los bancos y corporaciones más grandes están cambiando a la valoración interna para sus propias necesidades, creando divisiones apropiadas en sus estructuras. “Muchos bancos no preparan un Informe de Valuación completo de acuerdo con las normas de 135-FZ y FSO. En la práctica, elaboran el llamado breve “juicio sobre el valor de la garantía”, que, de acuerdo con las normas formales características, no está sujeto a examen oficial en la SRO de tasadores y que a menudo no se proporciona al prestatario porque es de naturaleza interna. Por lo tanto, en el segmento de valoración con fines de garantía, los tasadores deben cooperar solo con aquellos bancos que seguir utilizando los resultados de una tasación independiente en su trabajo a través de la selección preliminar o la acreditación de empresas de tasación ", explica Kirill Kulakov, primer director general adjunto de LLC "Centro de experiencia en propiedad independiente" (CNES).
Los indicadores del sector "bienes raíces" también se vieron influenciados por el hecho de que la valoración catastral estatal de objetos inmobiliarios ahora la llevan a cabo solo instituciones presupuestarias estatales especializadas. "De acuerdo con 237-FZ, los tasadores independientes solo conservaron el derecho a participar en los procedimientos para impugnar los resultados de la determinación del valor catastral al establecer el valor de mercado de la propiedad, incluso como expertos forenses", agrega Kirill Kulakov.
El certificado de calificación eliminará jugadores aleatorios del mercado.
Cuanto más lejos, más tecnologías de la información se utilizan en los procedimientos estándar de evaluación masiva, como señalan los participantes del ranking. Después de todo, no es ningún secreto que la evaluación, por ejemplo, de apartamentos para identificar el valor catastral es, en la mayoría de los casos, la recopilación de información sobre el costo de objetos similares de fuentes abiertas, seguida de su sistematización y la introducción. de factores mínimos de corrección. Ni el programa más complejo puede hacer frente fácilmente a ese trabajo.
Ligeramente mejores, como muestra el análisis de clasificación, son los sectores de valoración de empresas y valores (1.800 millones de rublos, un aumento del 5 por ciento durante el año). Pero los ingresos de la evaluación de proyectos de inversión crecieron solo un 1 por ciento durante el año (es decir, ajustado por inflación, fue negativo), a 231,9 millones de rublos.
La composición de los clientes más valiosos de los trabajos de tasación se mantiene bastante estable: se trata de grandes empresas, empresas estatales y cuasiestatales. “En el sector corporativo en 2017, el crecimiento del mercado de valuación estuvo asociado a la deslocalización de la economía, cuestionando los resultados de la valuación catastral, las transacciones inmobiliarias, la compraventa de negocios. En el sector público, la valuación de activos para la privatización está en demanda. Además, la implementación proyectos de infraestructura requiere un avalúo para indemnizar a los titulares de derechos cuando se incautan bienes. Proyectos a gran escala como la construcción del gasoducto Power of Siberia, la reconstrucción de la red de transporte por carretera en Moscú, la construcción de la carretera de circunvalación central no pueden implementarse sin el trabajo preliminar de los tasadores”, explica Roman Chibisov, director ejecutivo de Swiss Appraisal Rusia y la CEI.
Según Garegin Grigoryan, Director General del Centro de Soluciones Corporativas, los proyectos de desarrollo en la región de la capital y las grandes ciudades rusas también tuvieron demanda de evaluación en 2017: la evaluación se realizó mediante proyectos de riesgo. Se necesita la evaluación de proyectos de inversión para distribuir las acciones. de inversionistas en la etapa de financiamiento inicial, financiamiento adicional posterior y salida del proyecto. También se requiere evaluación para que los inversionistas sigan el progreso del proyecto".
Infografía "RG": RAEX / Vladímir Kuznetsov
Inteligencia en alta mar prometida
Otras áreas del trabajo de tasación generaron ingresos menos perceptibles para los participantes del ranking que las tasaciones de negocios e inmuebles, pero mostraron un rápido crecimiento. En 2017, los participantes de la lista representaron 524,9 millones de rublos en la evaluación de equipos y transporte, la tasa de crecimiento fue del 14 por ciento.
El aumento de la demanda en este segmento está asociado con un aumento en el volumen de propiedad secundaria de los bancos: abren vitrinas de garantías o las venden en subastas electrónicas. “Se puede comprar un automóvil u otro equipo que se prenda mediante remate o remate, cuando el banco y el deudor vendan bienes antes de la aparición de cuentas por pagar; o en juicio, cuando ya se haya abierto procedimiento de ejecución contra el deudor; o de el registro de la propiedad del banco (en la propiedad, el valor de los derechos de crédito y la propiedad en garantía, en particular, vehículos y equipos, se establece sobre la base de un informe de tasación preparado por una empresa de tasación o sobre la base de una decisión de un forense experto En 2017, nuestra empresa llevó a cabo dicha valoración de bienes muebles en virtud de acuerdos con los bancos más grandes: PJSC Sberbank, VTB Bank (PJSC), así como para Rosagroleasing JSC, - habla sobre los factores de crecimiento Natalia Almazova, CEO de ADN Consult - Centro Internacional de Valoración y Consultoría Financiera.
Un poco menos, a saber, 500,8 millones de rublos, trajo el trabajo de los tasadores en el campo de la revalorización de los activos fijos, pero el aumento de los ingresos aquí ascendió al 19 por ciento. Los participantes del mercado lo asocian con solicitudes de este tipo de valoración por parte del sector financiero. "Vemos un mayor interés en los servicios de tasadores de bancos y otras organizaciones financieras. Esto se debe a las acciones del Banco de Rusia destinadas a aumentar la transparencia del sistema financiero. Por lo tanto, los bancos traen sus balances y balances de entidades controladas (por ejemplo, fondos de inversión inmobiliarios cerrados) cumplimiento de los nuevos requisitos del regulador. Además, los bancos continúan deshaciéndose de los activos problemáticos heredados de prestatarios en quiebra, lo que también requiere una revalorización de activos fijos y derechos de propiedad. reclamo ", dice Pavel Lazarev, director ejecutivo de la empresa de tasación LL-Consult.
En cuanto a la valoración de activos intangibles y propiedad intelectual, aquí, a pesar de la menor cantidad de ingresos (196,4 millones de rublos), el año pasado hubo las tasas de crecimiento más altas: un récord del 49 por ciento. "El desarrollo del mercado de propiedad intelectual afecta los ingresos de los tasadores. Por ejemplo, la Ley Federal del 18 de julio de 2017 N166-FZ alienta a los propietarios a legalizar y poner más activamente en el balance objetos de activos intangibles, lo que a su vez conduce a su participación más activa en la facturación económica. Esto conduce a un aumento en la demanda de valoración de activos intangibles ", dice Sergey Silantyev, director del departamento de clientes VIP de Price Inform.
Otro factor que estimula la demanda, según Alexei Zhuravlev, CEO de Everest Consulting, es el proceso de deslocalización. "Al devolver los activos de las empresas extraterritoriales, las empresas rusas aumentan su balance, lo que tiene un efecto positivo en el atractivo de inversión y la calificación de las empresas. Además, el crecimiento del mercado de tecnología de la información, la aparición de nuevos productos de software y la necesidad de Los procedimientos para proteger activos intangibles también tienen un efecto positivo en esta dirección de valoración El crecimiento en la estructura de los ingresos de nuestra empresa se debe a que, al tener una amplia experiencia en la dirección de valoración para NIIF, hemos acumulado una amplia cartera. de proyectos para la distribución del precio de las transacciones en el mercado de fusiones y adquisiciones. Una parte integral de estos proyectos es la identificación y valoración de activos intangibles", Alexey comparte su experiencia Zhuravlev.
Entrevista con Roman Chibisov, CEO / Russia and CIS Swiss Appraisal
Una norma legislativa esencial para la industria de la tasación se ha convertido en el requisito de que los tasadores tengan un certificado de calificación especializada. ¿Cuál es, en su opinión, la razón del endurecimiento de los requisitos para los sujetos de las actividades de valoración? ¿Cuáles son los principales objetivos de la introducción de un examen de calificación?
Román Chibisov: Durante la última década, el número de tasadores certificados en Rusia ha crecido significativamente. El hecho es que el estudiante de ayer solo tiene conocimientos básicos y, a menudo, carece de habilidades prácticas, pero según la ley, podría comenzar a ponerlas en práctica de inmediato al unirse a la SRO y asegurar sus actividades profesionales. Para más trabajo efectivo industria El Ministerio de Desarrollo Económico ha introducido un examen de calificación, así como el requisito de tener al menos 3 años de experiencia laboral de evaluación práctica. Por un lado, tal requisito aumenta el prestigio y el respeto por la profesión. Los objetivos de la introducción del examen de cualificación son restablecer el orden en el mercado de servicios de tasación en el ámbito de los proyectos empresariales y de inversión, reducir el número de tasadores no profesionales, aumentar la responsabilidad de la comunidad profesional, combatir la tasación desleal, aumentar el estatus de la profesión de tasador, y finalmente, erradicar la práctica del dumping en la valoración de activos.
Roman Chibisov, director ejecutivo de Swiss Appraisal/Rusia y CIS. Foto: Proporcionado por el servicio de prensa de Swiss Appraisal / Rusia y CIS
Pero, por otro lado, tanta atención a un especialista no solo burocratiza el proceso de convertirse en un tasador "de pleno derecho", sino que también muestra la desconfianza del regulador en su opinión profesional. Por ejemplo, en el extranjero, además de las habilidades profesionales adquiridas durante la formación y en la práctica, los tasadores se guían por estrictos estándares y normas éticas, cuyo conocimiento es una condición para aprobar el examen. Al mismo tiempo, la certificación occidental es una ventaja para la reputación del tasador y la empresa en la que trabaja, pero no un requisito previo para hacer negocios.
En mi opinión, un tasador competente no es alguien que pueda responder las preguntas de un examen de calificación, similar a pasar una sesión en una universidad, sino alguien que comprende el mercado en su totalidad, sabe qué métodos y enfoques usar, cómo construir un modelo financiero y cómo llegar a los resultados del valor del objeto de evaluación.
¿En qué estándares profesionales se basa el examen de calificación y qué áreas de evaluación cubre? ¿El sistema de calificaciones implementado corresponde al mercado global de evaluación? ¿Qué certificaciones permiten hoy a un tasador cumplir con los pedidos de empresas extranjeras, incluso cuando se trabaja fuera de la Federación Rusa? ¿Cuáles son los beneficios para el cliente de tasación, solicitando los servicios de un tasador certificado?
Román Chibisov: El examen de calificación de tasador ruso actualmente existe en tres áreas: valoración de empresas, bienes muebles e inmuebles, y también requiere conocimiento de las leyes y reglamentos, métodos y tecnologías para la valoración y los cálculos. Probablemente todavía sea prematuro comparar los sistemas de calificaciones ruso y, por ejemplo, occidental, ya que el primero se está creando actualmente, mientras que el segundo existe desde hace décadas. En países con una economía de mercado desarrollada, las comunidades profesionales de tasadores tienen autoridad, confiabilidad y estatus, un alto nivel de requisitos profesionales, por ejemplo, en EE. UU. es The American Society of Appraisers (ASA), en el Reino Unido es Royal Institución de Agrimensores Colegiados (RICS). La comunidad empresarial y las agencias gubernamentales confían en ellos, sus calificaciones están confirmadas por la cooperación con bancos, compañías de seguros, fondos de pensiones no estatales y el poder judicial.
En Rusia, sin embargo, la confianza en la comunidad de tasadores es baja, tanto por parte de los reguladores como por parte de los clientes. El tema de la organización de comunidades y comités profesionales, así como la legislación en materia de actividades de valoración, está en constante cambio, lo que también reduce la dinámica de desarrollo de la industria en el país. Desde el punto de vista de hacer negocios y transacciones, hoy en día lo importante no es tanto el certificado del tasador, sino la profesionalidad en la resolución de las metas y objetivos de la tasación, aunque sin duda el uso de un tasador certificado reduce los riesgos para el cliente, ya que tiene legitimidad en el mercado. Por lo general, esta es una empresa con una larga historia de gran reputación en el mercado y, lo que es más importante, es un profesional que trabaja, no un teórico de sillón. Como resultado, el cliente recibe un proveedor confiable.
Román Chibisov: El control de jure sobre el tasador lo lleva a cabo el consejo de expertos. De facto, el principal control de la función de los tasadores lo lleva a cabo el cliente - el banco y su regulador, el Banco Central, la aseguradora, el arrendador, las autoridades fiscales, la Agencia Federal de Administración de Bienes, el perito forense y otros usuarios del informe de tasación.
En su opinión, a pesar de la diferencia en los propósitos de la evaluación, dentro de los cuales se lleva a cabo, ¿cuáles son los principales factores del año pasado y ahora que determinan la demanda de evaluación? ¿Quién es el principal cliente de la evaluación en la actualidad, el estado o el sector privado? ¿Qué servicios son los más demandados por su parte y por qué?
Román Chibisov: Los activos de la oficina rusa de la empresa de tasación suiza Swiss Appraisal incluyen clientes de grandes empresas y empresas estatales y cuasiestatales; sus participaciones en la cartera de proyectos son aproximadamente iguales. Cabe señalar que en 2017, los motores de crecimiento del mercado de valuación en el sector corporativo estuvieron asociados a la deslocalización de la economía, desafiando los resultados de la valuación catastral, las transacciones inmobiliarias y la compraventa de negocios. En el sector público se mantiene la valoración de activos con fines de privatización. Además, los procesos de implementación de proyectos de infraestructura requieren evaluación para compensar a los titulares de derechos cuando se incautan los bienes. Proyectos a gran escala como la construcción del gasoducto Power of Siberia, la reconstrucción de la red vial y de transporte de Moscú, la construcción de la carretera de circunvalación central no pueden implementarse sin el trabajo preliminar de los tasadores y la preparación de la documentación necesaria y informes.
¿Qué novedades en la legislación o cambios en la situación económica puede relacionar con la demanda de valoración de empresas y acciones, valoración de activos intangibles y propiedad intelectual, valoración de proyectos de inversión?
Román Chibisov: En el marco de varios proyectos, evaluamos el software de la empresa para su inclusión en el capital autorizado como activo intangible. En el futuro, creo que el desarrollo de tecnologías y modelos de Internet conducirá a un aumento en el costo, lo que significa una evaluación del software en el campo de la seguridad de TI, procesos financieros y bancarios, transferencias y pagos de dinero, y varias plataformas técnicas. y recursos de Internet.
Dé ejemplos de los proyectos más grandes que su empresa implementó el año pasado o continúa implementando hoy. ¿Qué obtiene su cliente de su implementación?
Román Chibisov: En 2017, los tasadores de la oficina rusa de Swiss Appraisal trabajaron en proyectos en el campo de la construcción, el complejo de combustible y energía, TI e ingeniería mecánica. De los proyectos interesantes, puedo mencionar la industria de la construcción naval: evaluamos el costo de las embarcaciones marítimas como parte de las transacciones de arrendamiento en la etapa de construcción, lo que nos permitió llevar a cabo de manera competente el procedimiento para registrar garantías y obtener fondos estatales. Y, por ejemplo, en el complejo de combustible y energía, evaluamos activos en una transacción para la compra y venta de un negocio de energía, incluidas 14 instalaciones de plantas de energía para Kuzbassenergo, como resultado, se realizó una transacción compleja con una gran cantidad de activos. terminado. Finalmente, en nuestra práctica internacional, llevamos a cabo una evaluación de recursos para las divisiones internacionales de la empresa siderúrgica rusa más grande de África Occidental y América del Sur.
Evalúe las perspectivas de transformación de las actividades de valoración bajo la influencia de las tecnologías de la información avanzadas. ¿Qué soluciones e innovaciones conoce? ¿Está esta tendencia en línea con las tendencias mundiales? En su opinión, ¿cómo puede afectar la "digitalización" a la calidad de la evaluación?
Román Chibisov: Hoy es imposible imaginar el trabajo diario del equipo y de cada empleado sin nuevas tecnologías, dispositivos, programas de transmisión y almacenamiento de datos. Las realidades de hoy son el desarrollo activo de las tecnologías digitales, en las que la creación de soluciones en la nube y el cómputo, el múltiple aumento de los volúmenes de datos, el uso de gadgets en el ámbito corporativo y de promoción, atención al cliente y procesos de proyectos tendrán un impacto decisivo. en negocios.
En Swiss Appraisal, aprovechamos al máximo las oportunidades que ofrece nuestra plataforma tecnológica internacional. Nuestros clientes y socios tienen la oportunidad de obtener ventajas competitivas a través de la rapidez y la profesionalidad, así como del uso activo de una gran cantidad de datos acumulados. Por lo tanto, el desarrollo de bases de datos y soluciones en la nube contribuye a la eficiencia y velocidad de nuestro trabajo, podemos competir con confianza con otras empresas en el mercado de consultoría de valor en Rusia y en el extranjero.
Desarrollo del mercado de servicios de tasación en Rusia
Kirill Kulakov, primer director general adjunto del Center for Independent Property Expertise LLC (CNES)
Centre of Independent Expertise LLC (CNES) es una de las empresas rusas líderes que brinda una amplia gama de servicios en el campo de la evaluación, consultoría de costos, diseño de inversiones, experiencia judicial, legal, de construcción y técnica y de costos, supervisión financiera y técnica y construcción. auditoría.
Por la alta calidad de los servicios y la importante contribución al desarrollo de las actividades de tasación y consultoría, el CNES recibió repetidamente una serie de premios profesionales: Golden LOGODA, Golden Equivalent, Golden PerOO, Medalla de oro y Certificado de oro de UNIPRAEX Uni, Premio Nacional en el ámbito de la auditoría, la evaluación, la pericia y la consultoría.
El Primer Director General Adjunto de la Comisión Científica y Técnica Central, miembro del Consejo de Actividades de Valoración del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa, Doctor en Economía, Profesor de la Universidad Estatal de Ingeniería Civil de Moscú, Kirill Yuryevich Kulakov respondió a la preguntas de nuestro corresponsal y habló sobre las principales tendencias en el desarrollo del mercado de servicios de valoración en Rusia.
Kirill Yurievich Kulakov. Foto: Proporcionado por CNES
En su opinión, ¿qué factores durante el último año han afectado la disminución de los ingresos en el segmento de tasación?
Kirill Kulakov: Más bien, no una disminución, sino la ausencia de crecimiento de estos ingresos. Esto se debió principalmente a la actual situación posterior a la crisis, así como al difícil entorno de política exterior, durante el cual la actividad económica de la mayoría de los procesos comerciales y proyectos de inversión se reduce significativamente, especialmente en el sector privado de la economía. El principal cliente de los servicios de evaluación en tales condiciones es el estado, que paga de manera estable, pero no mucho.
Además, el propio mercado de servicios de tasación se está reduciendo. Muchos de los bancos y corporaciones más grandes también se han cambiado a los llamados. evaluación "interna" de sus propias necesidades, creando unidades adecuadas en sus estructuras. O, por ejemplo, la valoración catastral estatal de bienes inmuebles ahora no la realizarán tasadores independientes, sino instituciones presupuestarias estatales especializadas.
¿Entonces, en estos sectores, los tasadores solo pueden examinar los informes elaborados por los bancos e impugnar los resultados de la valoración catastral?
Kirill Kulakov: Los bancos que cambiaron a los llamados. "evaluación interna", no preparará un Informe de Evaluación completo de acuerdo con las normas de 135-FZ y FSO. En la práctica, elaboran los llamados. un breve "juicio sobre el valor de la garantía", que, de acuerdo con las características formales, no está sujeto a examen oficial en la SRO de tasadores, y que a menudo no se proporciona al prestatario en absoluto, porque es interno. Así, en el segmento de valoración con fines colaterales, los tasadores se quedan con la cooperación únicamente de aquellos bancos que continúan utilizando los resultados de una valoración independiente en su trabajo, a través de la selección preliminar (acreditación) de sociedades de valoración.
En cuanto a la esfera de la valoración catastral, entonces, de acuerdo con 237-FZ, los tasadores independientes han retenido, de hecho, solo el derecho de participar en los procedimientos para impugnar los resultados de la determinación del valor catastral estableciendo el valor de mercado de la propiedad, incluido como peritos forenses.
¿Cuándo realizará el Estado los próximos trabajos para determinar el valor catastral de los inmuebles? ¿Deberían entonces los tasadores esperar una ola de demanda para desafiar el valor catastral?
Kirill Kulakov: Ya se está trabajando en la próxima (nueva) valoración catastral estatal en varias entidades constitutivas de la Federación Rusa, incl. en Moscú y la región de Moscú, y se completará a finales de este año. Algunos sujetos de la Federación Rusa, por ejemplo, el Territorio de Krasnodar y la Región de Kaluga, ya han publicado informes sobre la determinación del valor catastral.
Teniendo en cuenta que todas las estimaciones anteriores del valor catastral tenían una tendencia al alza en los indicadores finales, con un alto grado de probabilidad esto puede esperarse incluso ahora. Y dado que el valor real de mercado de los bienes raíces en últimos años prácticamente no crece, y en varias regiones incluso disminuye, entonces la demanda de servicios de impugnación por parte de los contribuyentes solo puede crecer.
Una excepción pueden ser las personas físicas, para quienes pronto se adoptará una ley para reducir la base imponible en un 30%, así como para congelar la tasa de crecimiento de los impuestos sobre la propiedad a un nivel de no más del 10% anual.
Por otra parte, cabe señalar que, lamentablemente, la nueva tasación catastral no tiene en cuenta el hecho de impugnar los resultados de la tasación anterior. El valor catastral de todos los objetos se calcula nuevamente por métodos de valoración masiva, sin ningún ajuste. Resulta que hay una especie de error cíclico con el que el contribuyente se encuentra una y otra vez. Si se eliminara, habría muchas menos disputas.
¿Qué áreas de evaluación durante el año pasado y ahora fueron las más demandadas por el cliente estatal? ¿Cuál es la razón de la necesidad de servicios en estas áreas?
Kirill Kulakov: A nivel de los órganos centrales del poder ejecutivo federal y de las mayores corporaciones estatales, en primer lugar, se demanda la valoración de bloques de acciones para efectos de privatización, compraventa, emisión adicional y aporte al capital autorizado. . También se demanda la valoración de grandes complejos inmobiliarios y activos fijos.
A nivel municipal, en la mayoría de los casos, el estado ordena una evaluación de las tarifas de alquiler, así como una evaluación de bienes inmuebles individuales y de pequeño tamaño con el fin de redimir de forma prioritaria por parte de pequeñas y medianas empresas. En las grandes ciudades, también hay una parte de las evaluaciones de los derechos para implementar proyectos de inversión y construcción en terrenos municipales.
En el sector privado, ¿qué tipos de valoración fueron los más demandados el año pasado y por qué?
Kirill Kulakov: El año pasado, la mayor demanda, como un año antes, recayó en la tasación de inmuebles para impugnar su valor catastral y, en consecuencia, reducir el monto del impuesto predial, así como en la tasación encargada por organismos estatales, corporaciones estatales y los monopolios naturales para efectos de privatización, compra venta, arrendamiento, aporte al capital autorizado, emisión adicional de acciones, etc.
¿Qué perspectivas de desarrollo asocia con estas áreas para el próximo año?
Kirill Kulakov: El volumen de los servicios de evaluación de las necesidades del gobierno seguirá siendo aproximadamente el mismo, pero es posible que aumente. Esto se debe principalmente a la evaluación obligatoria de las instalaciones estatales. Además, el estado continúa aumentando su influencia y control en casi todos los sectores, la mayoría de los grandes proyectos y especialmente de infraestructura se llevan a cabo por orden o con la participación de estructuras estatales.
En cuanto a los servicios para efectos de impugnación del valor catastral de los inmuebles, este segmento tendrá una pausa esperada de un año, y en algunas regiones por un período mayor, asociada al próximo avalúo catastral estatal (GKO). Al mismo tiempo, este GKO se llevará a cabo de acuerdo con las nuevas reglas de acuerdo con 237-FZ, es decir, no por tasadores independientes, sino por instituciones presupuestarias estatales especializadas. Y el volumen potencial de servicios para impugnar el valor catastral en años posteriores también depende de cuán acertados resulten los resultados de estas letras del Tesoro.
Kirill Kulakov: Influye en diferentes direcciones. Esto conlleva por un lado una aceleración del flujo documental entre tasadores y clientes, así como la búsqueda de la información necesaria para la valoración. Por otro lado, esta tendencia puede eventualmente conducir a la sustitución de un valuador clásico por algún tipo de aplicación informática, al menos en el segmento de evaluación de objetos similares o simples. Por analogía con un taxi, habrá un tasador de Yandex que responderá a la pregunta de manera más rápida y económica: "¿cuánto cuesta un objeto?"
¿Cuáles son los cambios normativos y legislativos más importantes en las actividades de tasación que destacaría en cuanto a su impacto en el desarrollo del mercado de tasaciones?
Naturalmente, el cambio más importante que ha tenido lugar recientemente en las actividades de tasación es el requisito de que todos los tasadores deben aprobar exámenes de calificación en tres áreas. A partir del 01/04/2018, el tasador que no haya superado el examen correspondiente pierde su condición profesional. Actualmente, de 23 mil tasadores que son miembros de la SRO, aproximadamente 10 mil personas han aprobado el examen, es decir alrededor del 40%. En varias regiones, comenzó a sentirse una escasez de tasadores, especialmente de tasadores comerciales, algunas empresas de tasación dejan de prestar servicios en una u otra dirección de tasación. Además, pueden dejar de existir varias organizaciones autorreguladas de tasadores, cuyos miembros pueden perder temporalmente su estatus profesional a causa de ello.
Todo lo anterior conducirá a una cierta concentración y aún mayor centralización del mercado de servicios de tasación, así como a la autorregulación en el ámbito de las actividades de tasación. Las empresas de tasación pequeñas y muchas regionales, así como las SRO de tasadores, tendrán que fusionarse con los representantes más grandes del mercado para mantener su estatus y poder funcionar en el futuro.
En su opinión, ¿cuál es el motivo del endurecimiento de los requisitos para los sujetos de las actividades de valoración? ¿Cuáles son los objetivos principales del requisito para aprobar un examen de calificación?
Kirill Kulakov: El estado ha querido durante mucho tiempo poner las cosas en orden en las actividades de valoración. De hecho, la propia comunidad de evaluación quería esto, aunque no del todo por tales métodos...
Los resultados de las actividades de los tasadores están involucrados en la mayoría de los procesos, proyectos y transacciones más importantes del estado económico. En los últimos años, se le ha agregado un componente social en forma de impuestos a la propiedad de personas físicas y jurídicas. Desafortunadamente, el modelo de regulación y responsabilidad de los tasadores independientes que existía hasta hace poco prácticamente no funcionó. La baja calidad y, a veces, la naturaleza "hecha a medida" de muchas evaluaciones ha generado desconfianza en los tasadores, tanto por parte del estado como de muchos clientes. Ante esta situación, el Estado decidió, sin inventar una “bicicleta nueva”, sanear el mercado de tasadores a través de un filtro de fiscalización, como ya había hecho con los auditores e ingenieros catastrales.
Otra pregunta es que el examen en sí mismo no resolverá los problemas anteriores de las actividades de tasación ... Además, necesitamos un enfoque sistemático e integral, controlado no por el estado, sino sobre la base de organizaciones autorreguladoras de tasadores. De lo contrario, la institución de la autorregulación será prácticamente derrocada y habrá otro regreso a la regulación estatal y las licencias.
¿En qué estándares profesionales se basa el examen de calificación, qué áreas de evaluación cubre?
Kirill Kulakov: Las preguntas de la parte general y teórica del examen se basan, por supuesto, en la legislación rusa actual, incl. 135-FZ y Normas Federales de Valuación. El matiz es que los mismos asuntos legales claramente van más allá del rango normal de funcionamiento del tasador y ni siquiera se relacionan con su jurisdicción y área de responsabilidad. Lo mismo puede decirse de una serie de cuestiones teóricas, a veces de un enfoque muy especializado, pocas veces encontradas en la práctica, por ejemplo, el conocimiento de las características de los pastos en las regiones del Kaine Norte, etc. Muchas tareas prácticas también están divorciadas de la práctica real y, de hecho, están dirigidas a probar la preparación para un cálculo de plantilla puramente mecánico, sin verificar el nivel real de profesionalismo y erudición del tasador.
Los exámenes de calificación en sí se toman en tres áreas: valoración de bienes inmuebles, valoración de bienes muebles y valoración de empresas. Al mismo tiempo, el regulador (Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa) aún no ha dado explicaciones claras sobre la distribución de los tipos más comunes de objetos de tasación en las áreas indicadas, por ejemplo: derechos de reclamación, letras de cambio, complejos inmobiliarios, lucro cesante, daños, etc. Esto puede causar ciertos problemas con consecuencias significativas tanto para los tasadores como para los tasadores. Después de todo, el Informe de Valuación, firmado por un tasador indebido, puede ser reconocido como nulo y, en consecuencia, esto puede conducir a la nulidad de las transacciones mismas y de otros procesos.
Califique qué tan cerca está el sistema ruso de calificaciones de la práctica mundial en el campo de la evaluación. ¿Se introducirán otras cualificaciones en función de la dirección de valoración, por ejemplo, en el ámbito de la valoración de la propiedad intelectual y los activos intangibles?
Kirill Kulakov: Este sistema con tres tipos de exámenes de prueba escritos, que además deben repetirse cada 3 años, está más lejos que cerca de la práctica líder mundial. Tanto en RICS como en TEGoVA las pruebas de acceso constan de varias etapas, cada una de las cuales está claramente regulada y, lo que es más importante, tiene un carácter específico orientado a la práctica. Entonces, en la etapa inicial, se analizan el nivel de educación, la antigüedad y la experiencia laboral real en la dirección correspondiente. A continuación, el examinador prepara varios casos reales, con diversas situaciones prácticas y tareas. La etapa final es un examen-entrevista oral, que es realizado individualmente por un panel de tres (en RICS) examinadores experimentados durante una hora. En este examen, el solicitante de membresía responde preguntas sobre sí mismo, preguntas sobre casos preparados, así como preguntas sobre el conocimiento de los estándares de la organización (por ejemplo, Red Book RICS), incl. estándares de ética y estándares de evaluación. Y dicho examen se toma una vez, después de lo cual solo es necesario obtener una cierta cantidad de horas de desarrollo profesional cada año, además, en varios eventos profesionales, y no solo en instituciones educativas. Como vemos, este modelo de pruebas de acceso a la profesión se adapta más a la práctica y revela los conocimientos reales del aspirante.
EN Federación Rusa, de hecho, en un futuro próximo, también debería estar en pleno funcionamiento un nuevo sistema de evaluación independiente de las calificaciones profesionales de acuerdo con 238-FZ. Además, este sistema se aplicará a casi todas las industrias y profesiones en la Federación Rusa, incl. y para los tasadores que, desde 2015, cuentan con su propio estándar profesional “Especialista en actividades de tasación”. De acuerdo con esta norma, las calificaciones de los tasadores se confirmarán en 8 niveles con los subniveles correspondientes, según la categoría de complejidad de los objetos de tasación, así como el conjunto de funciones profesionales desempeñadas. Y el proceso de evaluación de calificaciones será ya muy similar a la práctica mundial e incluirá tanto un examen teórico como la implementación de casos prácticos y la elaboración de informes de muestra.
En este sentido, sigue siendo una tarea particularmente urgente sincronizar el sistema actual con tres exámenes obligatorios con el futuro sistema de evaluación independiente de calificaciones. Estos sistemas deben complementarse entre sí y no contradecir o engañar a los consumidores de los servicios del tasador.