Ratingbyrået RAEX (Expert RA) har satt sammen den niende rangeringen av forretningspotensialet til Russlands største takseringsselskaper. Han viste at dette markedet gradvis kommer ut av krisen. En bremse på utviklingen av sektoren for disse tjenestene kan være en endring i spillereglene, og en gradvis tilbakeføring av forretningsinteressen i å investere kan være en drivkraft.
Den nåværende utgaven av rangeringen skiller seg fra de tidligere når det gjelder fordeling av deltakere. I stedet for én hovedliste, settes det nå sammen to separate – i den ene er organisasjoner rangert, og i den andre grupper av tilknyttede takseringsselskaper. Blant årsakene til revisjonen av tilnærminger til sammenstilling av rangeringer er statens gradvis økende rolle i å kontrollere aktivitetene til takseringsselskaper (se tabellen "Rangering av forretningspotensialet til takseringsorganisasjoner i Russland i 2016"), som er eksekutørene av takseringsordrer, i motsetning til grupper og partnerforeninger med et mye bredere aktivitetstilbud. Når det gjelder rangeringen av grupper av tilknyttede selskaper (se tabellen Rangering av forretningspotensial for russiske vurderingsgrupper basert på resultatene fra 2016), gir den mer informasjon om omfanget av virksomheten til strukturer som inkluderer vurderingsorganisasjoner, og følgelig ca. deres utviklingspotensial.
Den totale inntekten til deltakerne i den nåværende rangeringen ved slutten av 2016 utgjorde 5,5 milliarder rubler, som ifølge sammenlignbare data er 11,8 prosent mer enn de tjente i 2015. På bakgrunn av en offisiell inflasjon på 5,4 prosent er dette et meget verdig tall.
Mange bestillinger for verdivurdering av store eiendeler (spesielt statlig eiendom) holdes gjennom anbud, hvor kriteriene er pris og løpetid
Det er for tidlig å snakke om takstmenns endelige utgang fra krisen - den generelle økonomiske situasjonen bidrar ikke til å løse det gamle problemet med dumping, som ifølge deltakerne selv deformerer markedet. "Mange bestillinger for verdivurdering av store eiendeler (spesielt for statlig eiendom) holdes gjennom anbud, hvor pris og løpetid er vesentlige kriterier. Takseringsselskapene som tilbyr lavest pris vinner. Dette fører til en reduksjon i kvaliteten på tjenestene, pga. for å passe inn i budsjettet, ansetter entreprenører studenter uten erfaring, gjennomfører ikke inspeksjoner osv. Det er reelle tilfeller hvor prisen på tjenester til og med ble negativ etter budgivning. Mest sannsynlig kan takseringsselskaper som gjør dette ha en skjult renter som den andre parten vil betale, noe som vil føre til ugjennomsiktig og lavkvalitetsvurdering," klager Irina Komar, visepresident i SRO "Union" FSO "og administrerende partner i selskapet" Professional Group of Appraisal ".
Poeng for vurdering
Den siste tiden har staten tatt tak i løsningen av problemet med vurderingskvalitet. I henhold til loven 172-FZ, vedtatt i juni 2016, er alle takstmenn pålagt å bestå kvalifikasjonseksamenen og motta passende sertifikat før 1. april 2018.
Plikten til å bekrefte status og kvalifikasjoner i teorien vil øke det faglige nivået til takstmenn og vil tillate å fjerne tilfeldige selskaper fra markedet. I praksis er evaluatorer skeptiske til disse innovasjonene. "Økonomisk utviklingsdepartementet utfører en duplikatfunksjon når det gjelder å gjennomføre en kvalifikasjonseksamen i forhold til systemet med uavhengig kvalifikasjonsvurdering, som har eksistert i nesten 10 år innenfor rammen av SRO. Dessuten er standardene for organisering og gjennomføring av kvalifiseringsprosedyren er betydelig redusert. kunnskap, og enda mer vil ikke løse problemene med profesjonsetikk. Dette vil ikke bidra til å rense markedet for ikke-profesjonelle og dårlige vurderinger, mener Irina Komar.
I følge Kirill Kulakov, første viseadministrerende direktør for Senter for uavhengig eiendomsekspertise (CNES), i henhold til 172-FZ og ordren fra departementet for økonomisk utvikling i Den russiske føderasjonen, vil det nå være nødvendig å ta kvalifikasjonseksamener hver tredje år, og et enkelt takseringsfag vil bli delt inn i tre områder - eiendomstakst , maskiner og utstyrsvurdering og næringstakst. Disse innovasjonene kan føre til en utstrømning av spesialister fra bransjen, en omfordeling av bestillinger for taksering, mangel på takstmenn og en kraftig økning i kostnadene for tjenester. En økning i det spesifikke arbeidsvolumet vil ikke alltid bety høy kvalitet på arbeidet.
Immaterielle krefter
Den viktigste andelen av inntekten til rangeringsdeltakerne faller tradisjonelt på vurdering av eiendom - nesten halvparten av inntektene deres (2,5 milliarder rubler) er konsentrert her. Markedsvurderingen av eiendom for å utfordre matrikkelprisen, samt rettsmedisinske undersøkelser av verdivurderingsrapporter, er fortsatt etterspurt. "Endringer i markedsverdi innebærer en stabil etterspørsel etter verdivurdering for å utfordre matrikkelverdien av kapitalbyggeprosjekter og tomter, samt takstmenns arbeid i revisjonskommisjoner," forklarer Daniil Slutsky, administrerende direktør i Business Valuation and Consulting (OBIKS). ).
Verdsettelse av eiendom er også etterspurt i kjøps- og salgstransaksjoner av eiendeler og er fortsatt relevant for sikkerhetsformål ved innhenting av lån. "Bankene er bekymret for å forbedre kvaliteten på sikkerhetsporteføljer på grunn av sannsynligheten for påfølgende salg av sikkerheter ved konkurs av debitorer. Verdsettelse av sikkerheter er i utgangspunktet initiert av kunden som ønsker å ta et lån, men etter å ha erklært låntaker konkurs , tar banken opp spørsmålet om verdsettelse, for eksempel med tanke på påfølgende salg av eiendom," legger Daniel Slutsky til.
Et annet viktig inntektssegment er verdsettelse verdifulle papirer og business, der rangeringsdeltakere tjente 1,6 milliarder rubler (29 prosent av totale inntekter).
"I følge vår erfaring faller mesteparten av verdsettelsen av virksomhet og verdipapirer på å skaffe finansiering og konserninterne transaksjoner. Generelt er det største volumet av verdsettelse gjort for banker på markedet, mens andelen av verdsettelse i rammen av virksomheten. restrukturering har nylig økt," sier Arina Matveeva, partner i konsulentgruppen "NEO Center".
Andre arbeidsområder ga mindre merkbare inntekter til rangeringsdeltakerne. Således, i 2016, sto deltakerne på listen for 464 millioner rubler i inntekter fra vurdering av utstyr og kjøretøy; litt mindre - 477,5 millioner rubler ble brakt av arbeid innen omvurdering av eiendeler. Ytterligere 218,4 millioner rubler ble lagt til ved vurdering av investeringsprosjekter og 120,5 millioner rubler - ved vurdering av immaterielle eiendeler og åndsverk.
I følge deltakerne i rangeringen vokser forespørsler om evaluering av effektiviteten til investeringsprosjekter. "Den største andelen av forespørslene faller på utvikling av næringseiendom. I tillegg har vårt selskap deltatt aktivt i utviklingen av retningslinjer for evaluering av effektiviteten av investeringsprosjekter for statlige etater. Antall søknader fra innovative selskaper med unike immaterielle eiendeler vokser også," kommenterer Alexey Savelyev, direktør for ABN-GROUP-estimat.
Han trekker også frem skiftet i kundenes interesser fra tradisjonelle former for sikkerheter til immaterielle eiendeler. "I dag innebærer stadig flere transaksjoner pantsettelse av rettigheter til et varemerke og andre immaterielle eiendeler til en bank. Det er en økende etterspørsel fra kunder etter konsulenttjenester når det gjelder riktigheten av vurdering, dokumentasjon, refleksjon i regnskapet av immaterielle eiendeler. , så vel som på generelle måter å inkludere dem i virksomhetens omsetning," sier Alexey Savelyev.
Intervju med Vera Konsetova, administrerende direktør i AFK-Revisjon
Din bedrift har lenge vært en av lederne på markedet for takseringstjenester. Hva er fordelene for din bedrift?
Vera Konsetova:Vårt credo er kontinuerlig aktivitet i alle aspekter knyttet til bærekraftig utvikling av selskapet: aktivitet i jakten på nye partnere, inn i nye markeder og bransjer, aktivitet i kommunikasjon med kunder, i utvikling av vårt faglige potensial. I tillegg gir våre tre «hvaler» oss en fordel.
Den første er synergien som oppstår med gjensidig støtte fra kompetansen til revisorer, takstmenn, advokater, forretningsanalytikere og markedsførere. Alle disse fagområdene er ganske utviklet i vårt land, og spesialiserte konsulenttjenester tilbys på grunnlag av dem. For eksempel, når du implementerer komplekse oppgaver innen verdivurdering, gir nødlidende eiendeler, due diligence, krysskobling og felles arbeid av slike spesialister ønsket effekt - en nøyaktig og effektiv løsning av komplekse problemer.
Det andre er utvikling av informasjonsteknologi, automatisering og kunnskapsstyring. Takket være akkumuleringen av store spekter av verifisert informasjon om eiendomsmarkedet, så vel som på mange sektorer av realsektoren, har vi dannet en database og et databasestyringssystem, som hjelper oss til å utføre gjeldende oppgaver mer effektivt og raskere. Det er ingen hemmelighet at nøkkelen til effektiviteten av arbeidet til konsulenter og takstmenn er fullstendigheten av informasjonen om objektet og tilgjengeligheten av verktøy for å verifisere dets pålitelighet og relevans.
Og til slutt, den tredje - kompetanser. I dag kan vi ikke bare kontinuerlig støtte og forbedre nivået til våre ansatte, men også være en kilde til informasjon og kunnskap for kollegaer i butikken – takstmenn og revisorer, så vel som våre kunder. Derfor utvikler vi aktivt AFC Corporate University og alle former for opplæring og avansert opplæring innenfor det. Dette gir en utrolig drivkraft både til å etablere nye kontakter med kunder, generere nye tjenester, og til å forbedre påliteligheten og kvaliteten på tjenestene våre.
Vera Konsetova. Et foto: "AFK-revisjon"
For takstforbrukere er kvalifikasjoner og erfaring til takstmenn viktige kriterier. Hvordan opprettholder du det nødvendige kompetansenivået til spesialistene dine?
Vera Konsetova: Vi forstår at kvalifikasjoner i fremtiden vil bli et av hovedkriteriene for å velge en utøver. Derfor, innenfor rammen av vårt bedriftsuniversitet, er det nå utviklet flere programmer innen tre områder: vurdering av maskiner og utstyr, eiendom og næringsliv. Og de fleste av takstmennene i bedriftsgruppen vår har allerede fått opplæring i disse programmene.
Beskriv, vær så snill, den nåværende tilstanden til markedet for vurderingstjenester. Hvilke faktorer, etter din mening, favoriserer utviklingen av evaluering, og omvendt, hvilke faktorer hindrer utviklingen av dette segmentet av profesjonelle tjenester?
Vera Konsetova: Utviklingen av takseringsmarkedet er i stor grad tilrettelagt av utviklingen av bedriftene selv som bestiller takseringstjenester. For tiden løser ledelsen til mange av våre kunder stadig mer komplekse problemer. Det er et økende behov for dybdeanalyse og verdsettelse av problematiske objekter, ikke-kjerne- og overskuddsaktiva, verdivurdering for IFRS-formål utvikles, nye objekter for verdsettelse dukker opp – for eksempel sosiale nettverk.
Utviklingen hemmes av utilstrekkelig regulering av de mest profesjonelle verdivurderingsvirksomhetene, urettferdig konkurranse, nærhet og begrenset markedsinformasjon.
Hvilke betydelige endringer har etter din mening skjedd i reguleringen av takseringsbransjen den siste tiden? Hva får kundene ut av denne vurderingen og hvordan påvirker dette deres ytelse?
Vera Konsetova: Det er ingen hemmelighet at siden 1. juli i år har det trådt i kraft ganske betydelige endringer i lovverket innen verdsettelsesvirksomhet, som krever at alle takstmenn skal bestå en kvalifikasjonseksamen innen aktivitetsområder. For øyeblikket er det ennå ikke helt klart hvordan selve prosedyren skal organiseres, men til slutt vil kundene etter vår mening få en mer kvalifisert, men også dyrere service.
Kvalifikasjonene til takstmennene selv er hjørnesteinen som bestemmer både problemene og trendene i bransjen. Å styrke kravene til kvalifisering vil tillate å effektivisere markedet, og etterlate profesjonelle og pålitelige aktører på det.
Er nåværende behov for kundevurdering forskjellig fra tidligere forespørsler? Hva er utsiktene for etterspørsel etter tjenester fra takseringsselskaper i den nåværende økonomiske situasjonen?
Vera Konsetova: Først og fremst vil jeg bemerke at kunden har blitt mer krevende og kompetent. Tjenestene for revaluering av verdien av sikkerheter og verdivurdering av problemeiendeler fra banker, samt verdivurdering innenfor rammen av prosedyrene for å bestride matrikkelverdien, er fortsatt etterspurt, selv om sistnevnte ikke lenger kan kalles en vekstdriver.
Og utsiktene for etterspørsel kan være assosiert med analyse og evaluering av ikke-kjerne- og overskuddsaktiva på grunn av det faktum at mange bedrifter har programmer for å optimalisere eiendomskomplekser. I tillegg vurderer våre kolleger seriøst bruk av verdivurderingskompetanse i andre konsulenttjenester, som finansiell modellering, strategisk og forretningsplanlegging, markedsføring, etterforskning mv.
I år har RAEX-byrået (Expert RA) oppdatert metodikken for rangering av takseringsselskaper. Etter din mening, hvor betimelige er disse tiltakene og hva kan de gi til markedet og dets brukere?
Vera Konsetova: Hvis vi snakker om inndelingen i rangeringer av grupper og individuelle organisasjoner, gir enhver avklaring og detaljering brukerne tilleggsinformasjon og en mer tilstrekkelig ide om en markedsdeltaker. Vi håper at forbedringen av metodikken vil ha samme effekt som endringen i metodikken for rangering av revisjonsselskaper og -konsern, nemlig «rensing» av rangeringen fra nominelle assosiasjoner og forvrengte inntektsdata, og vil også gi markedsaktører med nødvendig informasjon om direkte motparter - selskaper som leverer takseringstjenester.
Analytisk senter "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av vurdering selskaper i Ural og Vest-Sibir. I følge deltakerne i studien økte deres totale nominelle inntekter for 2017 med 2,8% og utgjorde 394,9 millioner rubler. Men tatt i betraktning inflasjonen, som utgjorde 2,51 % ved utgangen av 2017, er dynamikken bare 0,3 %.
Av de 20 deltakerne i ratingen (25 selskaper var representert i forrige rating), avsluttet tolv året i positivt terreng, mens resten hadde en nedgang i inntekt. I år, to største aktøren markedsvurdering av regionen - "RASTAM" og "Expert-Otsenka", som sto for nesten en fjerdedel av inntektene i tidligere bølger. Apriori Group of Companies, som avsluttet topp tre i fjorårets studie, kom ut på topp i år, og sto for 13,5 % av den totale inntekten til ratingdeltakerne. Det Tyumen-baserte selskapet Assotsiatsia ALKO (8,9%) inntar den andre posisjonen. Metrix Group of Companies (8,4%) lukker topp tre. Chelyabinsk-selskapet Tekhnokom-Invest ble ledende når det gjelder inntektsvekst - selskapets inntekter firedoblet seg sammenlignet med 2016.
Den ledende posisjonen i inntektsstrukturen til rating-deltakerne i 2017 er fortsatt okkupert av eiendomsvurdering (52,7 % av totale inntekter). Andelen virksomhet og verdipapirvurdering utgjør 21,3 %, som er den nest største andelen i inntektsstrukturen til ratingselskapene. På vurdering av utstyr og kjøretøy tjente deltakerne ca. 12 %.
Høy etterspørsel etter eiendomsvurdering er fortsatt gitt av bestridelsen av matrikkelverdien. I 2017 leverte selskapene som deltar i vurderingen tjenester for å vurdere matrikkelverdien av fast eiendom da den ble bestridt med 4,2 % mindre enn ett år tidligere. Tjenesteandelen av totalinntekter fra verdivurderingstjenester gikk ned fra 13,7 % i 2016 til 11,9 % i 2017, i eiendomsvurdering — fra henholdsvis 23,9 % til 22,6 %. Antall utarbeidede rapporter økte med 1,6 % sammenlignet med 2016, men gjennomsnittsprisen på en rapport gikk ned med 5,8 %.
Vurderingssituasjonen er bedre i boliglån: inntektene økte med 22,2% sammenlignet med 2016, og utgjorde 29,2 millioner rubler, men antallet rapporter gikk ned med henholdsvis 14,0%. Det skal bemerkes at gjennomsnittsprisen på rapporten økte med 42,1 %. Samtidig øker volumet av boliglån: ifølge Bank of Russia utstedte kredittinstitusjoner i Ural og Vest-Sibir i 2017 220,9 tusen boliglån til enkeltpersoner for et samlet beløp på nesten 360 milliarder rubler, som er 38,5 % mer enn året før.
Når det gjelder formålet med vurderingen, ble tjenester knyttet til vurdering av "andre situasjoner" (rettsmedisinsk undersøkelse, skadevurdering, etc.) de mest populære i 2017 – de utgjør 34,3 % av den totale inntekten til ratingdeltakerne ( veksten sammenlignet med 2016 utgjorde 38,9 %). Den andre stillingen er for tjenester knyttet til vurdering av «nåværende situasjon» (kreditering, forsikring og husleie) - 31,4 %, mens etterspørselen etter disse tjenestene for året gikk ned med 11,7 % sammenlignet med 2016.
Sammenlignet med 2016 falt etterspørselen etter tjenester for evaluering av salgskontrakter med nesten en fjerdedel. Inntekter fra verdsettelsestjenester rettet mot organisering og restrukturering av en virksomhet økte med 2,5 ganger, og dermed nådde andelen tjenester nesten 8 % i strukturen av total omsetning. Lukker listen som før privatisering (1,2% av inntektene) - for året økte inntektsvolumet med 23,3%.
Metoder og informasjon
Vurderingen av vurderingsselskaper i Ural og Vest-Sibir (Sverdlovsk, Chelyabinsk, Orenburg, Kurgan, Tyumen-regionene, Perm-territoriet, republikkene Bashkortostan og Udmurtia, Khanty-Mansiysk og Yamalo-Nenets autonome okrugs) ble utarbeidet av Expert Analytical Senter. Studien er utelukkende basert på informasjon offisielt gitt av selskaper (spørreskjemaundersøkelse). Fraværet av et selskap i tabellene kan skyldes at det ikke har gitt ut data. Riktigheten av informasjonen er garantert av signaturen til den første personen og seglet, samt regnskapet til organisasjonen. Bedrifter fra andre regioner, på grunn av ulike former for filialdannelse, kan ikke alltid bekrefte dataene med økonomiske dokumenter, derfor er dataene deres sertifisert av signaturen til den første personen og seglet. Hovedkriteriet for rangering av deltakere er selskapets inntekter fra levering av verdivurderingstjenester i 2017. Selskapet, hvis mororganisasjon er registrert i Ural-West Sibir-regionen, ga data om alle foretak. Hvis morselskapet er registrert utenfor regionen, ble dataene om filialer og representasjonskontorer på dets territorium tatt i betraktning.
AC "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av takseringsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Nominelt økte de totale inntektene til studiedeltakerne i 2017 med 2,8% til 394,9 millioner rubler, men tatt i betraktning inflasjon (2,5%) - bare med 0,3%. Av de 20 selskapene (det var 25 i forrige rating) fullførte tolv året pluss. De to største aktørene, Rastam og Expert-Otsenka, som sto for nesten en fjerdedel av de totale inntektene tidligere år, deltok ikke i denne vurderingen. Konsernet Apriori, som lukket topp tre i fjorårets undersøkelse, kom på topp med et resultat på 13,5 % av total omsetning. På andreplass kommer Tyumen Association ALCO (8,9%). Konsernet "Metrix" lukker avantgarden (8,4%). Chelyabinsk Tekhnokom-Invest ble best når det gjelder inntektsvekstdynamikk - inntektene vokste fire ganger sammenlignet med 2016.
Kreditt gir arbeid
Den ledende posisjonen i strukturen av den totale inntekten til ratingdeltakerne er fortsatt okkupert av eiendomsvurdering (52,7%). Andelen virksomhet og verdipapirvurdering utgjør 21,3 %. På evaluering av utstyr og kjøretøy tjente deltakerne omtrent 12 %.
Vi kan forklare den høye etterspørselen etter eiendomsvurdering: Forbundets fag fortsetter å bytte til å beregne eiendomsskatten for visse kategorier av juridiske personer til matrikkelverdien, og bedriftseiere, misfornøyde med beløpene, prøver å utfordre disse beregningene . Tjenester for å vurdere matrikkelverdien til fast eiendom i tilfelle det ble bestridt, ble imidlertid allerede levert 4,2 % mindre, andelen i totale inntekter falt fra 13,7 % til 11,9 %, i eiendomsvurdering - fra 23,9 % til 22,6 % (heretter - sammenlignet med samme periode i fjor, med mindre annet er angitt). Antall rapporter økte med 1,6 %, men gjennomsnittsprisen på en rapport falt med 5,8 %.
Men etterspørselen etter verdivurdering av banklån, først og fremst i boliglånssegmentet, er på vei tilbake. I følge Bank of Russia utstedte kredittinstitusjoner i Ural og Vest-Sibir i 2017 220,9 tusen boliglån til et samlet beløp på nesten 360 milliarder rubler - en økning på 38,5%. Inntektene til vurderingsdeltakerne for denne typen tjenester økte med 22,2% til 29,2 millioner rubler, mens antallet rapporter gikk ned med 14%. Gjennomsnittlig rapportpris steg med 42,1 %.
Evaluering er født i en tvist
Kompetanse i retten, evaluering kundefordringer, skadevurdering og ferdigproduktvurdering, samlet i kategorien "andre situasjoner" (34,3% av den totale inntekten til vurderingsdeltakerne), viste seg å være mest etterspurt i 2017 - en økning på 38,9%.
Denis Syukosev, direktør for Profit Expertise Center, bemerker en økning i andelen rettsmedisinsk ekspertise i de totale inntektene til takstmenn i eiendomstvister. "I vårt selskap har antallet prosjekter om rettsmedisinske undersøkelser, kostnadsrådgivning, gjennomgang av rapporter og ekspertuttalelser økt," bekrefter Yegor Churin, General Director for Invest-revisjon. «Tvister om verdien av eiendom blir ofte løst i retten. Motstandernes synspunkter på den omstridte verdien av objektet er svært langt fra hverandre, og prisen på problemet kan være høy, prosedyren for rettsmedisinsk vurdering i dette tilfellet er nødvendig for å bevise verdien av verdien, "forklarer Artur Mosgold, direktør i Invest-Aktiv-Otsenki.
Det nest mest etterspurte utvalget av tjenester er vurderingen av "nåværende situasjon" (kreditering, forsikring, husleie) - dens andel av inntektene er 31,4 %, selv om etterspørselen falt med 11,7 %. Etterspørselen etter tjenester for evaluering av salgskontrakter gikk ned med nesten en fjerdedel. Inntekter fra verdsettelsestjenester rettet mot å organisere og restrukturere en virksomhet økte med 2,5 ganger, og dermed nådde deres andel nesten 8 % av den totale omsetningen. Lukker listen, som før, vurderingen for registrering av privatisering (1,2% av inntektene), for året volumet av inntektene økte med 23,3%.
tilbake til skolen
Indirekte ble inntektsdynamikken påvirket av den vanskelige prosedyren for å bestå kvalifikasjonseksamenen: For å forberede seg på den ble bedriftsledere tvunget til å frigjøre verdifulle ansatte fra utførelsen av visse ordre. Å gjennomføre en kvalifikasjonseksamen er nok et forsøk fra staten på å gjenopprette orden i takseringsbransjen, kvitte seg med skruppelløse eller analfabeter for profesjonen, og å utrydde dumping som har blomstret i mange år. For dette ble et nytt filter oppfunnet. For å få status som medlem av SRO og muligheten til å yte verdsettelsestjenester, er det nødvendig å bestå en eksamen før 1. april i år, og separat i tre kategorier - verdivurdering av fast eiendom, løsøre og forretningsvurdering. Etter 1. april vil takstmenn kun kunne signere rapporter i den retning attesten ble mottatt. De som ikke består eksamen på tre år fratas retten til å yte vurderingstjenester.
I fagmiljøet er holdningen til lovinnovasjon motstridende. Det er mange støttende endringer blant studiedeltakerne våre. Vitaly Shulgin, administrerende direktør i ingeniørselskapet Shulgin and Partners, ser hensiktsmessigheten i kravet om å dele takstmenn inn i kategorier (løsøre, eiendom, virksomhet): ved å fastsette verdien av fast eiendom. Bildet var ekstremt trist: det ble allerede oppdaget betydelige feil i utformingen av oppgaven for evaluering. Med statlig innovasjon bør situasjonen forbedres radikalt.»
I følge Alla Plesovskikh, administrerende direktør i EKO-N, avslørte forberedelsene til kvalifikasjonseksamen styrker og svakheter ved selskapet som helhet og til hver enkelt ansatt individuelt: «Dramatiske endringer i kravene til takstmenn bidro til å ta et nytt blikk på utsiktene for utviklingen av våre forretningsområder."
Sergey Lobanov, daglig leder for konsulent- og analysesenteret "Russian Standard", mener at innføringen av en kvalifikasjonseksamen vil bidra til utvidelsen av verdsettelsesorganisasjoner.
Tamara Kasyanova, generaldirektør i JSC 2K, ser både negative og positive aspekter ved dette: en reduksjon i antall markedsdeltakere vil til syvende og sist føre til en økning i prisene på tjenester, men samtidig vil kvaliteten øke, dumpingen vil gå bort, og ansvaret for resultatene av vurderingen vil øke.
Vladislav Bakhtin, en ledende spesialist i å evaluere foreningen Taxes of Russia, ser bak innovasjonen en ytterligere økning i statlig press på industrien gjennom overdreven regulering: «Konsekvensen er sentralisering, konsolidering og forskyvning av regionale selskaper av Moskva eller St. Petersburg» .
Digitalt utgjør en trussel
Prognosene for utviklingen i takseringsbransjen for inneværende år er tvetydige. Alla Plesovskikh mener at ytterligere endringer i lovgivningen innen regulering av verdsettelsesaktiviteter i stor grad vil påvirke dynamikken i inntektene: "En mobil respons på lovendringer, samt en strategi for reorientering mot rettsmedisinsk ekspertvurdering, vil bidra til å opprettholde posisjoner ."
Galina Alibayeva, administrerende direktør for Apriori Group of Companies, er sikker på at etterspørselen etter tjenester vil avhenge av tilstanden og utviklingstakten til de reelle sektorene i økonomien, av aktiviteten i utlånssystemet: "Vi forventer en økning i kapitalen. investeringer i investeringsprosjekter på grunn av foreldelse av anleggsmidler hos bedrifter, omorganiseringer på grunn av økende fordeler fra utviklingen av outsourcing. Det er objektivt sett nødvendig at takstmenn deltar i disse prosessene.»
Ilya Simkin, styreleder i NP Ural Chamber of Ready-Made Business, finner forutsetningene for videre utvikling av markedssegmentet ved å vurdere eiendom (kapitalbygg) med det formål å etablere en markedsverdi (mindre enn matrikkelen) og redusere skattegrunnlaget. I tillegg, etter hans mening, vil behovet for rettsmedisinske undersøkelser øke på grunn av veksten av rettssaker.
Generaldirektør for ENSO Taksering Marina Golovchenko mener at inntektsdynamikken til takseringsselskaper vil bli påvirket av en ytterligere økning i antall konkurser (inkludert konkurser til enkeltpersoner) og skattetvister (inkludert de som er knyttet til matrikkelverdien av objekter).
I mellomtiden, i tillegg til standard eksterne etterspørselsfaktorer, begynner nye omstendigheter å påvirke industrien, spesielt bruken av digitale teknologier. Mange selskaper, først og fremst statlige selskaper og store private eiendeler, praktiserer allerede å legge inn bestillinger for uavhengige vurderinger i form av auksjoner på elektroniske handelsplattformer (ETP).
Ilya Simkin ser mange ulemper ved denne teknologien, til tross for dens progressive natur:
Dette vil påvirke kvaliteten på rapportene til det verre, for i dette tilfellet er hovedoppgaven til "leverandøren", det vil si takstfirmaet, å motta en mer eller mindre stor ordre for et minimum mulig beløp og gjøre den så snart som mulig. som mulig, spesifisert i søknad om deltakelse eller i konkurransegrunnlaget.
Informasjonsteknologi kommer til industrien og påvirkes av aktivitetene til relaterte segmenter, spesielt banker. For eksempel har Sberbank allerede begynt å se etter løsninger for å bruke kunstig intelligens til å vurdere eiendom. Arthur Mosgold mener eksperimentene godt kan resultere i et praktisk resultat:
For å gjøre dette er det nødvendig å finne måter å billig trene det passende nevrale nettverket for evalueringsaktiviteter. Alle teknologier som er i stand til å erstatte arbeidet til en takstmann er for tiden kjent. Moderne automatisering er i stand til å samle nødvendig informasjon fra de relevante nettstedene, lagre den og systematisere den; behandle bilder av analoger og gjenstand for evaluering; om nødvendig, foreta til og med et taleanrop til representanten og gjenkjenne svarene hans.
Så i fremtiden er utviklingen av maskinlæring ganske i stand til å etterlate noen takstmenn uten arbeid.
-
Ratingbyrået RAEX har utarbeidet den neste, 15. på rad, årlige rangering av de største verdsettelsesselskapene i Russland når det gjelder inntekter for 2018.
29-09-2019 | popularitet: 992 -
Takseringsmarkedet i landet fortsetter å stagnere - dette fremgår av resultatene fra den årlige rangeringen av takseringsselskaper i Russland, utarbeidet av vurderingsbyrå RAEX ("RAEKS-Analytics") på slutten av 2018. Det gamle problemet med dumping er ikke løst. Markedsaktørene holdes flytende av verdsettelsen av eiendom og næringsvirksomhet, og utviklingsutsikter er knyttet til den økende verdsettelsen av åndsverk og utfordrende matrikkelverdien.
29-09-2019 | popularitet: 587 -
Markedet for takseringstjenester kan ikke overvinne resesjonen. I følge en studie fra Expert AC falt de nominelle totale inntektene på den med 7 % i 2018, justert for inflasjon – med 12 %. Markedsaktørene diskuterte industriens begrensninger og problemer ved et rundebord organisert av Expert AC og Expert-Ural i Jekaterinburg.
2019-05-18 | popularitet: 788 -
Analytisk senter "Expert" presenterer den neste vurderingen av revisjons- og konsulentselskaper i Ural og Vest-Sibir basert på resultatene fra 2018. Vi mottok spørreskjemaer fra 18 selskaper, 11 av dem deltar i fem forskningsbølger på rad, deres andel av den totale inntekten er 64%. Rastam-Audit, 2K, Accountant, Lev-Audit, som gikk glipp av i fjor, kom tilbake til prosjektet.
2019-05-18 | popularitet: 628 -
Takseringsmarkedet mestres i det nye konkurransemiljøet. De avgjørende faktorene er kvalifikasjonene til takstmannen, hans tekniske, informative utstyr og beredskap for maksimal automatisering av arbeidet.
Analytisk senter "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av vurderingsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Den totale inntekten til ratingdeltakerne i 2018 falt med 5,2 % (heretter og overalt nedenfor sammenligner vi med 2017, med mindre annet er angitt) og utgjorde 413,8 millioner rubler i nominelle termer. Omregning for inflasjon på 4,3 % gir en reduksjon på ca 10 %.
30-03-2019 | popularitet: 1350 -
AC "Expert" har utarbeidet en årlig vurdering av takseringsselskaper i Ural og Vest-Sibir. Nominelt økte de totale inntektene til studiedeltakerne i 2017 med 2,8% til 394,9 millioner rubler, men tatt i betraktning inflasjon (2,5%) - bare med 0,3%. Av de 20 selskapene (det var 25 i forrige rating) fullførte tolv året pluss. De to største aktørene, Rastam og Expert-Otsenka, som sto for nesten en fjerdedel av de totale inntektene tidligere år, deltok ikke i denne vurderingen. Konsernet Apriori, som lukket topp tre i fjorårets undersøkelse, kom på topp med et resultat på 13,5 % av total omsetning. På andreplass kommer Tyumen Association ALCO (8,9%). Konsernet "Metrix" lukker avantgarden (8,4%). Chelyabinsk Tekhnokom-Invest ble best når det gjelder inntektsvekstdynamikk - inntektene vokste fire ganger sammenlignet med 2016.
29-03-2018 | popularitet: 1889 -
I tillegg til den globale rangeringen av de 100 mest verdifulle merkene, samler Millward Brown bransjerangeringer, inkludert merker som er tilstede i et bestemt marked. Det kan være merker i disse rangeringene som ikke er på topp 100, fordi kostnadene deres er lavere enn nødvendig for å komme inn på den globale listen.
Rangering fra markedet per mai 2015
2016-02-05 | popularitet: 3653 -
En annen rangering av forretningspotensialet til russiske vurderingsselskaper, utarbeidet av RAEX-vurderingsbyrået (Expert RA), avslørte et fall i vurderingsmarkedet - veksten her dekker ikke engang inflasjon. Dette er andre året på rad at dette mønsteret er observert.
2015-07-11 | popularitet: 5344
Den neste, tiende utgaven av rangeringen av russiske vurderingsselskaper, utarbeidet av RAEX-vurderingsbyrået (RAEX-Analytics), avslørte en stagnasjon i inntektsveksten i dette markedet. Etterspørselen etter massetyper av verdsettelse og kostnadene for den faller, og nye storskala nisjer som kan utvide markedet er ikke synlige ennå. Tvert imot, mennesker - jo lenger, jo mer - vil bli erstattet av informasjonsteknologi, som allerede er i stand til å evaluere typiske objekter.
Den totale inntekten til de største russiske vurderingsorganisasjonene som deltok i den nåværende rangeringen utgjorde 5,929 milliarder rubler ved utgangen av 2017, etter å ha økt med 2,4 prosent i løpet av året. Justerer vi for inflasjon (2,5 prosent per år, ifølge Rosstat), ser vi en fullstendig stagnasjon i dette markedet. Husk at i fjorårets utgave av rangeringen registrerte vi en raskere vekst av deltakerne - i 2016 utgjorde de 12 prosent med en inflasjon på 5,4 prosent.
Blant faktorene som forårsaket en slik nedgang i takstmarkedet er den generelle investerings- og økonomiske bakgrunnen (BNP-veksten i 2017 utgjorde 1,5 prosent), en nedgang i kostnadene for takstmenns tjenester, og i noen tilfeller etterspørselen etter dem. Det totale antallet vurderingsrapporter basert på sammenlignbare data fra rangerende deltakere utgjorde 122,2 tusen stykker, etter å ha økt med 10 prosent i løpet av året - det vil si at volumet av utført arbeid i 2017 vokste mye mer enn den tilsvarende inntekten. Som et resultat, av hundre selskaper som deltar i rangeringen, avsluttet nesten halvparten (40 selskaper) året med en nedgang i inntektene.
Det er ikke nødvendig å forvente et skarpt vendepunkt i utviklingen av markedet. Dessuten vil etterspørselen etter massevurderingstyper begynne å avta over tid. Dette vil bli tilrettelagt ved utvikling av informasjonsteknologi med gradvis forskyvning av typiske IT-baserte vurderinger. Allerede i dag brukes de av verdsettelseskunder, for eksempel banker, samt verdsettelsesselskaper selv.
Dyktige feiing
En av hovedhendelsene for markedet det siste året var endringen i spillereglene knyttet til endringer i lov om takseringsvirksomhet (172-FZ), som trådte i kraft sommeren 2016. Fra og med april 2018 er en takstmann anerkjent som et takseringsobjekt, som i tillegg til medlemskap i en takst SRO, slik det var før, må ha minst ett kvalifikasjonsbevis i takstretning (fast eiendom / løsøre). / bedrift), oppnådd som et resultat av å bestå en spesiell eksamen. Du må ta kvalifiserende eksamener hvert tredje år.
Obligatorisk kvalifisering er utformet for å bekrefte den profesjonelle statusen til takstmannen og fjerne tilfeldige aktører fra markedet. - Innskjerpingen av kravene til takstmenn skyldes mistillit til takstmiljøet fra takstforbrukernes side. For å tømme markedet for ikke-profesjonelle innførte departementet for økonomisk utvikling en kvalifikasjonseksamen, forklarer Irina Komar, managing partner i Professional. Group Appraisal LLC.
Infografikk "RG": RAEX / Vladimir Kuznetsov
Men takstmennene selv oppfatter lovinnovasjonen tvetydig. "Innføringen av kvalifikasjonsbevis gjorde det mulig å rydde markedet for endagsbedrifter og" døde sjeler", samt redusere antall selvregulerende organisasjoner, som i konkurranse med markedsledere ble tvunget til å "handle" positive konklusjoner. Men for bedømmere er eksamensprosedyren stressende, fordi forberedelsene til det tar mye tid . I tillegg har mange eksamensspørsmål og oppgaver ingenting å gjøre med praksis ikke har, og ordlyden i seg selv er ofte forvirrende. Og inndelingen av attester i tre områder er kostbar for takstmenn, "klager Daniil Slutsky, administrerende direktør i Business Valuation og Rådgivning (OBIKS).
Og Dmitry Kuvaldin, styreleder i selskapet "RUSSIAN APPRAISAL", mener at skjerpingen av kravene til takstmenn - enkeltpersoner først og fremst er en konsekvens av at juridiske personer som faktisk yter verdsettelsestjenester praktisk talt fjernes fra loven om takseringsaktiviteter. "Regulatoren prøver om og om igjen, som de sier, å "se under lykten, og ikke hvor den er tapt." Det vil si at "underregulering" av juridiske enheter fører til "overregulering" av enkeltpersoner. mye mer nyttig for både leverandører og kunder av taksttjenester ikke å introdusere flere og flere nye krav til takstmenn, men å lovfeste prinsippene for kvalifikasjonsvalg av takseringsselskaper.Det er åpenbart at utvelgelse til lavest pris og tid for levering av tjenester fører til en reduksjon i kvalitet, uansett hvor kvalifiserte utøverne er», mener Dmitry Kuvaldin.
Eiendom faller i bakgrunnen
Nedgangen i dynamikken i markedet for takseringstjenester skyldes i stor grad trender i eiendomstakseringssektoren, som det siste året, med en formell vekst på 1 prosent (til 2,4 milliarder rubler), falt under hensyntagen til inflasjon (se figurer 1) og 2).
Rangeringsdeltakerne forklarer dette med utviklingen av sin egen praksis for sikkerhet og verdivurdering blant de viktigste kundene av verdsettelsestjenester - de største bankene og selskapene går over til intern verdivurdering for sine egne behov, og skaper passende inndelinger i strukturene deres. "Mange banker utarbeider ikke en fullverdig verdsettelsesrapport i samsvar med normene til 135-FZ og FSO. I praksis utarbeider de den såkalte korte "dommen om sikkerhetens verdi", som ifølge formelle funksjoner, er ikke gjenstand for offisiell undersøkelse i SRO for takstmenn, og som ofte ikke gis til låntakeren fordi den er intern i sin natur. I verdivurderingssegmentet for sikkerhetsformål er det derfor kun overlatt til takstmenn å samarbeide med de bankene som fortsette å bruke resultatene av en uavhengig vurdering i sitt arbeid gjennom foreløpig utvelgelse eller akkreditering av vurderingsselskaper, "forklarer Kirill Kulakov, første viseadministrerende direktør for LLC "Center for Independent Property Expertise" (CNES).
Indikatorene for "eiendomssektoren" ble også påvirket av det faktum at den statlige matrikkelverdien av eiendomsobjekter nå kun utføres av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner. "I samsvar med 237-FZ beholdt uavhengige takstmenn kun retten til å delta i prosedyrene for å utfordre resultatene av fastsettelse av matrikkelverdien ved å fastslå markedsverdien av eiendommen, inkludert som rettsmedisinske eksperter," legger Kirill Kulakov til.
Kvalifikasjonsbeviset vil fjerne tilfeldige aktører fra markedet
Jo lenger, jo mer informasjonsteknologi brukes i standard massevurderingsprosedyrer, som rangeringsdeltakerne bemerker. Tross alt er det ingen hemmelighet at vurderingen av for eksempel leiligheter for å identifisere matrikkelverdien i de fleste tilfeller er innsamling av informasjon om kostnadene for lignende objekter fra åpne kilder, etterfulgt av systematisering og introduksjon. av minimum korreksjonsfaktorer. Ikke det mest komplekse programmet kan lett takle slikt arbeid.
Noe bedre, som rangeringsanalysen viser, er nærings- og verdivurderingssektorene (1,8 milliarder rubler, en økning på 5 prosent i løpet av året). Men inntektene fra evalueringen av investeringsprosjekter vokste i løpet av året med bare 1 prosent (det vil si justert for inflasjon gikk i minus), til 231,9 millioner rubler.
Sammensetningen av de mest verdifulle kundene av takseringsarbeider forblir ganske stabil - dette er store bedrifter, statlige og kvasi-statlige selskaper. "I bedriftssektoren i 2017 var veksten i verdsettelsesmarkedet assosiert med deoffshorization av økonomien, utfordrende resultatene av matrikkelverdien, eiendomstransaksjoner, kjøp og salg av virksomheter. I offentlig sektor, verdivurdering av eiendeler for privatisering er etterspurt I tillegg kommer gjennomføringen infrastrukturprosjekter krever en takst for å kompensere rettighetshavere når eiendeler blir beslaglagt. Slike store prosjekter som byggingen av gassrørledningen Power of Siberia, gjenoppbyggingen av veitransportnettverket i Moskva, byggingen av den sentrale ringveien kan ikke gjennomføres uten det foreløpige arbeidet fra takstmenn, forklarer Roman Chibisov, administrerende direktør i Swiss Appraisal Russland og CIS.
Ifølge Garegin Grigoryan, daglig leder for Senter for bedriftsløsninger, var utviklingsprosjekter i hovedstadsregionen og store russiske byer også etterspurt for vurdering i 2017: evaluering ble gitt av venture-prosjekter. Evaluering av investeringsprosjekter er nødvendig for å fordele aksjene av investorer på stadiet av innledende finansiering, påfølgende tilleggsfinansiering og utgang fra prosjektet. Evaluering er også nødvendig for investorer å spore fremdriften til prosjektet."
Infografikk "RG": RAEX / Vladimir Kuznetsov
Offshore etterretning lovet
Andre områder av takseringsarbeid ga mindre merkbare inntekter til rangeringsdeltakerne enn nærings- og eiendomstakst, men viste rask vekst. I 2017 sto deltakerne på listen for 524,9 millioner rubler i vurderingen av utstyr og transport, vekstraten var 14 prosent.
Økt etterspørsel i dette segmentet er assosiert med en økning i volumet av ikke-kjerneeiendom til banker - de åpner utstillingsvinduer for sikkerhet eller selger det på elektroniske auksjoner. «Du kan kjøpe bil eller annet utstyr som er pantsatt gjennom auksjon eller auksjon, når banken og debitor selger eiendom før leverandørgjelden har vist seg, eller i retten, når tvangsfullbyrdelse allerede er åpnet mot skyldneren; eller fra bankens eiendomsregister (inn i eiendommen er verdien av fordringsrettene og panteobjekter - særlig kjøretøy og utstyr - etablert på grunnlag av en takstrapport utarbeidet av et takstfirma eller på grunnlag av en rettsmedisinsk avgjørelse ekspert. I 2017 gjennomførte vårt selskap en slik verdivurdering av løsøre under avtaler med de største bankene: PJSC Sberbank, VTB Bank (PJSC), samt for Rosagroleasing JSC, - snakker om vekstfaktorer Natalia Almazova, administrerende direktør i ADN Consult - Internasjonalt senter for verdivurdering og finansiell rådgivning.
Litt mindre, nemlig 500,8 millioner rubler, brakte takstmenns arbeid innen omvurdering av anleggsmidler, men økningen i inntekter her utgjorde 19 prosent. Markedsaktører forbinder det med forespørsler om denne type verdsettelse fra finanssektoren. "Vi ser en økt interesse for tjenester til takstmenn fra banker og andre finansielle organisasjoner. Dette skyldes handlingene til Bank of Russia med sikte på å øke åpenheten i det finansielle systemet. Dermed bringer bankene sine balanser og balanser av kontrollerte enheter (for eksempel lukkede eiendomsinvesteringsfond) overholdelse av de nye kravene til regulatoren.I tillegg fortsetter bankene å kvitte seg med problemeiendeler arvet fra konkursrammede låntakere, noe som også krever en omvurdering av anleggsmidler og rettigheter til påstand, sier Pavel Lazarev, administrerende direktør i LL-Consult takseringsselskap.
Når det gjelder verdsettelse av immaterielle eiendeler og åndsverk, her, til tross for det minste beløpet av inntekter (196,4 millioner rubler), var det i fjor de høyeste vekstratene - en rekord på 49 prosent. "Utviklingen av immaterielle eiendomsmarkedet påvirker inntekten til takstmenn. For eksempel oppfordrer den føderale loven av 18. juli 2017 N166-FZ eiere til å legalisere og mer aktivt sette på balansen objekter av immaterielle eiendeler, noe som igjen fører til deres mer aktive involvering i den økonomiske omsetningen. Dette fører til en økning i etterspørselen etter verdsettelse av immaterielle eiendeler," sier Sergey Silantyev, direktør for VIP-kundeavdelingen hos Price Inform.
En annen faktor som stimulerer etterspørselen, ifølge Alexei Zhuravlev, administrerende direktør i Everest Consulting, er deoffshorization-prosessen. "Ved å returnere eiendeler fra offshore-selskaper øker russiske selskaper sin balanse, noe som har en positiv effekt på investeringsattraktivitet og vurdering av selskaper. I tillegg kommer veksten i informasjonsteknologimarkedet, fremveksten av nye programvareprodukter og behovet for prosedyrer for å beskytte immaterielle eiendeler har også en positiv effekt på denne vurderingsretningen.Vekst i den i strukturen på vårt selskaps inntekter skyldes at vi, med lang erfaring i retning av verdsettelse for IFRS, har akkumulert en omfattende portefølje av prosjekter for fordeling av prisen på transaksjoner i M&A-markedet. En integrert del av disse prosjektene er identifisering og verdivurdering av immaterielle eiendeler," deler Alexey sin erfaring Zhuravlev.
Intervju med Roman Chibisov, CEO / Russland og CIS Swiss Appraisal
En vesentlig lovnorm for takseringsbransjen er blitt kravet om at takstmenn har et spesialisert kvalifikasjonsbevis. Hva er etter din mening årsaken til innskjerpingen av kravene til fagene for verdsettelsesvirksomhet? Hva er hovedmålene med å innføre en kvalifiserende eksamen?
Roman Chibisov: I løpet av det siste tiåret har antallet sertifiserte takstmenn i Russland økt betydelig. Faktum er at gårsdagens student bare har grunnleggende kunnskap og ofte mangler praktiske ferdigheter, men under loven kunne de umiddelbart begynne å sette dem i praksis ved å bli med i SRO og forsikre deres profesjonelle aktiviteter. For mer effektivt arbeid næring Næringsdepartementet har innført kvalifikasjonsprøve, samt krav om å ha minst 3 års praktisk vurderingsarbeidserfaring. På den ene siden øker et slikt krav prestisje og respekt for yrket. Målene med innføringen av kvalifikasjonseksamen er å gjenopprette orden i markedet for verdivurderingstjenester innen nærings- og investeringsprosjekter, redusere antall ikke-profesjonelle takstmenn, øke fagmiljøets ansvar, bekjempe urettferdig verdivurdering, heve statusen til takstmannsyrket, og til slutt, utrydde praksisen med dumping i verdivurdering.
Roman Chibisov, administrerende direktør i Swiss Appraisal/Russland og CIS. Et foto: Levert av pressetjenesten til Swiss Appraisal / Russland og CIS
Men på den annen side byråkratiserer så nær oppmerksomhet til en spesialist ikke bare prosessen med å bli en "fullverdig" takstmann, men viser også regulatorens mistillit til hans profesjonelle mening. For eksempel, i utlandet, i tillegg til de faglige ferdighetene som er tilegnet under opplæring og i praksis, blir takstmenn veiledet av strenge standarder og etiske normer, kunnskap om hvilke er en betingelse for å bestå eksamen. Samtidig er vestlig sertifisering en bonus for omdømmet til takstmannen og selskapet han jobber i, men ikke en forutsetning for å drive forretning.
Etter min mening er en kompetent takstmann ikke noen som kan svare på spørsmålene til en kvalifiserende eksamen, på samme måte som å bestå en økt ved et universitet, men en som forstår markedet som helhet, vet hvilke metoder og tilnærminger som skal brukes, hvordan effektivt bygge en finansiell modell og hvordan komme til resultatene av verdien av evalueringsobjektet.
Hvilke faglige standarder bygger kvalifikasjonsprøven på og hvilke vurderingsområder dekker den? Tilsvarer det implementerte kvalifikasjonssystemet det globale evalueringsmarkedet? Hvilke sertifiseringer tillater i dag en takstmann å oppfylle bestillinger fra utenlandske selskaper, inkludert når han jobber utenfor den russiske føderasjonen? Hva er fordelene for takstkunden som søker om tjenester til en sertifisert takstmann?
Roman Chibisov: Den russiske takstmannens kvalifikasjonseksamen eksisterer i dag innen tre områder - forretningsverdi, løsøre og fast eiendom, og krever også kunnskap om lover og regler, metoder og teknologier for verdivurdering og beregninger. Det er nok fortsatt prematurt å sammenligne russiske og for eksempel vestlige kvalifikasjonssystemer, siden førstnevnte for tiden lages, mens sistnevnte har eksistert i flere tiår. I land med en utviklet markedsøkonomi har fagmiljøer av takstmenn autoritet, pålitelighet og status, et høyt nivå av faglige krav, for eksempel i USA er det The American Society of Appraisers (ASA), i Storbritannia er det Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). De har tillit fra næringslivet og offentlige etater, deres kvalifikasjoner bekreftes av samarbeid med banker, forsikringsselskaper, ikke-statlige pensjonskasser og rettsvesenet.
I Russland er tilliten til fellesskapet av takstmenn imidlertid på et lavt nivå, både hos regulatorer og hos kunder. Temaet organisering av fagmiljøer og komiteer, samt lovgivning innen verdsettelsesvirksomhet, er i stadig endring, noe som også reduserer dynamikken i utviklingen av industrien i landet. Med tanke på å gjøre forretninger og transaksjoner, er det i dag ikke så mye takstmannens sertifikat som er viktig, men profesjonalitet i å løse målene og formålene med taksten, selv om utvilsomt bruk av en sertifisert takstmann reduserer risikoen for oppdragsgiver, siden han har legitimitet i markedet. Vanligvis er dette et selskap med en lang historie med høyt omdømme i markedet, og viktigst av alt, det er en arbeidende praktiker, ikke en lenestolteoretiker. Som et resultat får kunden en pålitelig leverandør.
Roman Chibisov: Rettslig kontroll med takstmannen utføres av fagrådet. De facto utføres hovedkontrollen av funksjonen til takstmenn av kunden - banken og dens regulator, sentralbanken, forsikringsgiveren, utleieren, skattemyndighetene, Federal Property Management Agency, den rettsmedisinske eksperten og andre brukere av takseringsrapporten.
Etter din mening, til tross for forskjellen i formålene med evalueringen som den utføres innenfor, hva er hovedfaktorene det siste året og nå som bestemmer etterspørselen etter evaluering? Hvem er hovedkunden av vurderingen i dag - staten eller privat sektor? Hvilke tjenester er mest etterspurt fra deres side og hvorfor?
Roman Chibisov: Eiendelene til det russiske kontoret til det sveitsiske vurderingsselskapet Swiss Appraisal inkluderer kunder fra store virksomheter og statlige og kvasi-statlige selskaper - deres andeler i prosjektporteføljen er omtrent like. Det kan bemerkes at i 2017 var vekstdriverne for verdsettelsesmarkedet i bedriftssektoren assosiert med deoffshorization av økonomien, og utfordret resultatene av matrikkelverdien, eiendomstransaksjoner og kjøp og salg av virksomheter. I offentlig sektor gjenstår takseringen av eiendeler for privatiseringsformål. I tillegg krever implementeringsprosessene av infrastrukturprosjekter evaluering for å kompensere rettighetshavere når eiendeler beslaglegges. Slike store prosjekter som byggingen av gassrørledningen Power of Siberia, gjenoppbyggingen av Moskvas vei- og transportnettverk, byggingen av den sentrale ringveien kan ikke gjennomføres uten det foreløpige arbeidet til takstmenn og utarbeidelse av nødvendig dokumentasjon og rapporter.
Hvilke nyvinninger i lovgivning eller endringer i den økonomiske situasjonen kan du forholde deg til etterspørselen etter verdsettelse av virksomhet og aksjer, verdivurdering av immaterielle eiendeler og immaterielle rettigheter, verdivurdering av investeringsprosjekter?
Roman Chibisov: Innenfor rammen av flere prosjekter har vi evaluert selskapets programvare for inkludering i den autoriserte kapitalen som en immateriell eiendel. I fremtiden tror jeg utviklingen av teknologier og internettmodeller vil føre til en kostnadsøkning, noe som betyr en vurdering av programvare innen IT-sikkerhet, finans- og bankprosesser, pengeoverføringer og betalinger og ulike tekniske plattformer. og Internett-ressurser.
Gi eksempler på de største prosjektene som din bedrift gjennomførte i fjor eller fortsetter å gjennomføre i dag? Hva får kunden din ut av implementeringen deres?
Roman Chibisov: I 2017 jobbet takstmenn fra det russiske kontoret til Swiss Appraisal med prosjekter innen konstruksjon, drivstoff- og energikompleks, IT og maskinteknikk. Av de interessante prosjektene kan jeg nevne skipsbyggingsindustrien - vi vurderte kostnadene for sjøfartøyer som en del av leasingtransaksjoner på byggestadiet, noe som tillot oss kompetent å utføre prosedyren for å registrere sikkerhet og skaffe statlig finansiering. Og, for eksempel, i drivstoff- og energikomplekset evaluerte vi eiendeler i en transaksjon for salg og kjøp av en energivirksomhet, inkludert 14 kraftverksanlegg for Kuzbassenergo, som et resultat ble en kompleks transaksjon med et stort antall eiendeler fullført. Til slutt, i vår internasjonale praksis, gjennomførte vi en ressursvurdering for de internasjonale divisjonene til det største russiske stålselskapet i Vest-Afrika og Sør-Amerika.
Vennligst evaluer utsiktene for transformasjon av verdsettelsesaktiviteter under påvirkning av avansert informasjonsteknologi. Hvilke løsninger og innovasjoner er du kjent med? Er denne trenden i tråd med globale trender? Hvordan kan etter din mening «digitalisering» påvirke kvaliteten på vurderingen?
Roman Chibisov: I dag er det umulig å forestille seg det daglige arbeidet til teamet og hver ansatt uten nye teknologier, enheter, dataoverføring og lagringsprogrammer. Realitetene i dag er den aktive utviklingen av digitale teknologier, der etableringen av skyløsninger og databehandling, den flere økningen i datavolumer, bruken av dingser i bedriftssfæren og markedsføring, kundeservice og prosjektprosesser vil ha en avgjørende innvirkning på forretningsreise.
Hos Swiss Appraisal utnytter vi mulighetene som tilbys av vår internasjonale teknologiplattform. Våre kunder og partnere har mulighet til å oppnå konkurransefortrinn gjennom hurtighet og profesjonalitet, samt aktiv bruk av en stor mengde akkumulert data. Dermed bidrar utviklingen av databaser og skyløsninger til effektiviteten og hastigheten i arbeidet vårt, vi kan trygt konkurrere med andre selskaper i verdikonsulentmarkedet i Russland og i utlandet.
Utvikling av markedet for avgrensningstjenester i Russland
Kirill Kulakov, første viseadministrerende direktør for Center for Independent Property Expertise LLC (CNES)
Center of Independent Expertise LLC (CNES) er et av de ledende russiske selskapene som tilbyr et bredt spekter av tjenester innen taksering, kostnadsrådgivning, investeringsdesign, rettssak, juridisk, konstruksjon og teknisk og kostnadsekspertise, finansiell og teknisk tilsyn og konstruksjon revidere.
For den høye kvaliteten på tjenestene og betydelige bidrag til utviklingen av vurderings- og konsulentvirksomhet, ble CNES gjentatte ganger tildelt en rekke profesjonelle priser: Golden LOGODA, Golden Equivalent, Golden PerOO, Gold Medal og Golden Certificate of UNIPRAEX Uni, National Award i revisjon, evaluering, kompetanse og rådgivning.
Den første visegeneraldirektøren for den sentrale vitenskapelige og tekniske kommisjonen, et medlem av rådet for verdsettelsesaktiviteter under Den russiske føderasjonens departement for økonomisk utvikling, doktor i økonomi, professor ved Moskva statsuniversitet for sivilingeniør, Kirill Yuryevich Kulakov svarte. spørsmål fra vår korrespondent og snakket om de viktigste trendene i utviklingen av markedet for verdsettelsestjenester i Russland.
Kirill Yurievich Kulakov. Et foto: Levert av CNES
Hvilke faktorer det siste året har etter din mening påvirket inntektsnedgangen i takstsegmentet?
Kirill Kulakov: Snarere ikke en nedgang, men fraværet av vekst i disse inntektene. Dette skyldtes først og fremst den pågående situasjonen etter krisen, samt det vanskelige utenrikspolitiske miljøet, der den økonomiske aktiviteten til de fleste forretningsprosesser og investeringsprosjekter er betydelig redusert, spesielt i den private sektoren av økonomien. Hovedkunden av vurderingstjenester under slike forhold er staten, som betaler riktignok stabilt, men ikke mye.
I tillegg krymper selve takseringstjenestemarkedet. Mange av de største bankene og selskapene har også gått over til den såkalte. "intern" vurdering for egne behov, skape hensiktsmessige enheter i deres strukturer. Eller for eksempel vil den statlige matrikkelverdien av fast eiendom nå ikke gjøres av uavhengige takstmenn, men av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner.
I disse sektorene kan takstmenn altså kun undersøke rapportene utarbeidet av banker og utfordre resultatene av matrikkelverdien?
Kirill Kulakov: Banker som gikk over til den såkalte. "intern vurdering", vil ikke utarbeide en fullverdig vurderingsrapport i henhold til normene til 135-FZ og FSO. I praksis trekker de opp den såkalte. en kort "dom om verdien av sikkerheten", som i henhold til formelle trekk ikke er gjenstand for offisiell undersøkelse i SRO for takstmenn, og som ofte ikke blir gitt til låntakeren i det hele tatt, fordi er intern. I verdsettelsessegmentet for sikkerhetsformål sitter takstmenn derfor kun igjen med samarbeid med de bankene som fortsetter å bruke resultatene av en uavhengig verdivurdering i sitt arbeid, gjennom foreløpig utvelgelse (akkreditering) av verdsettelsesselskaper.
Når det gjelder matrikkelverdiens sfære, har uavhengige takstmenn i samsvar med 237-FZ faktisk bare beholdt retten til å delta i prosedyrene for å utfordre resultatene av fastsettelse av matrikkelverdien ved å fastsette markedsverdien av eiendommen, inkl. som rettsmedisinske eksperter.
Når vil staten gjennomføre det neste arbeidet med å fastsette matrikkelverdien på fast eiendom? Bør takstmenn da forvente at en etterspørselsbølge utfordrer matrikkelverdien?
Kirill Kulakov: Arbeidet med den neste (nye) statlige matrikkelverdien blir allerede utført i flere konstituerende enheter i Den russiske føderasjonen, inkl. i Moskva og Moskva-regionen, og vil være ferdigstilt innen utgangen av dette året. Noen emner i den russiske føderasjonen, for eksempel Krasnodar-territoriet og Kaluga-regionen, har allerede publisert rapporter om fastsettelse av matrikkelverdien.
Tatt i betraktning at alle tidligere estimater av matrikkelverdien hadde en trend mot en økning i de endelige indikatorene, med stor sannsynlighet kan dette forventes allerede nå. Og siden den virkelige markedsverdien av eiendom i i fjor praktisk talt ikke vokser, og i en rekke regioner avtar den til og med, da kan etterspørselen fra skattebetalere etter konkurransetjenester bare vokse.
Et unntak kan være enkeltpersoner, for hvem det snart vil bli vedtatt en lov for å redusere skattegrunnlaget med 30 %, samt å fryse veksttakten for eiendomsskatt på et nivå på ikke mer enn 10 % per år.
Hver for seg er det verdt å merke seg at den nye matrikkelverdien dessverre ikke tar hensyn til det faktum å bestride resultatene fra forrige verdivurdering. Matrikkelverdien av alle objekter er igjen beregnet ved massevurderingsmetoder, uten noen justeringer. Det viser seg at det er en slags konjunkturfeil som skattyter møter igjen og igjen. Hvis det ble eliminert, ville det vært mye mindre tvister.
Hvilke vurderingsområder det siste året og nå var mest etterspurt av statskunden? Hva er årsaken til behovet for tjenester i disse områdene?
Kirill Kulakov: På nivå med de sentrale organene til den føderale utøvende makten og de største statlige selskapene er det først og fremst etterspurt verdsettelsen av aksjeblokker med det formål privatisering, kjøp og salg, ytterligere utslipp og bidrag til den autoriserte kapitalen . Verdivurdering av store eiendomskomplekser og anleggsmidler er også etterspurt.
På kommunenivå pålegger staten som oftest vurdering av leietakster, samt vurdering av enkeltstående, små eiendomsobjekter med formål om prioritert innløsning av små og mellomstore bedrifter. I store byer er det også andel vurderinger av rettighetene til å gjennomføre investerings- og byggeprosjekter på kommunale grunner.
I privat sektor, hvilke typer verdivurdering var mest etterspurt i fjor, og hvorfor?
Kirill Kulakov: I fjor falt den største etterspørselen, som et år tidligere, på verdsettelse av fast eiendom for å utfordre matrikkelverdien deres og følgelig redusere beløpet på eiendomsskatten, samt på verdivurderingen bestilt av statlige organer, statlige selskaper og naturlige monopoler med henblikk på privatisering, kjøpssalg, leasing, innskudd til den autoriserte kapitalen, ytterligere utstedelse av aksjer, etc.
Hvilke utviklingsutsikter forbinder du med disse områdene for det neste året?
Kirill Kulakov: Volumet av vurderingstjenester for statlige behov vil forbli omtrent det samme, men en viss økning er mulig. Dette skyldes først og fremst obligatorisk vurdering av statlige anlegg. I tillegg fortsetter staten å øke sin innflytelse og kontroll i nesten alle sektorer, de fleste store og spesielt infrastrukturprosjekter utføres etter ordre eller med deltagelse av statlige strukturer.
Når det gjelder tjenester med det formål å bestride matrikkelverdien av fast eiendom, vil dette segmentet ha en forventet pause i ett år, og i enkelte regioner for en lengre periode, knyttet til neste statlige matrikkelverdi (GKO). Samtidig vil denne GKO bli utført i henhold til de nye reglene i samsvar med 237-FZ, nemlig ikke av uavhengige takstmenn, men av spesialiserte statlige budsjettinstitusjoner. Og det potensielle volumet av tjenester for å bestride matrikkelverdien i de påfølgende årene avhenger også av hvor korrekte resultatene av disse statsregningene viser seg å være.
Kirill Kulakov: Det påvirker i ulike retninger. Dette fører på den ene siden til en akselerasjon av dokumentflyten mellom takstmenn og kunder, samt søk etter nødvendig informasjon for vurderingen. På den annen side kan denne trenden på sikt føre til at en klassisk takstmann erstattes med en slags IT-applikasjon, i hvert fall i segmentet med å vurdere lignende eller enkle objekter. I analogi med en taxi vil det være en Yandex-takstmann som vil svare på spørsmålet raskere og billigere: "hvor mye koster et objekt?"
Hva er de viktigste regulatoriske og lovmessige endringene i takseringsaktiviteter som du vil merke når det gjelder deres innvirkning på utviklingen av takseringsmarkedet?
Naturligvis er den viktigste endringen som nylig har skjedd i takseringsvirksomheten kravet om at alle takstmenn skal bestå kvalifikasjonsprøver på tre områder. Etter 04.01.2018 mister en takstmann som ikke har bestått den aktuelle eksamen sin faglige status. For øyeblikket, av 23 tusen takstmenn som er medlemmer av SRO, har omtrent 10 tusen personer bestått eksamen, dvs. ca. 40 %. I en rekke regioner begynte det å merkes mangel på takstmenn, spesielt bedriftstakstmenn, noen takstfirmaer slutter å yte tjenester i en eller annen retning av takst. Dessuten kan flere selvregulerende organisasjoner av takstmenn slutte å eksistere, hvis medlemmer midlertidig kan miste sin profesjonelle status på grunn av dette.
Alt det ovennevnte vil føre til en viss konsentrasjon og enda større sentralisering av markedet for takseringstjenester, samt selvregulering innen takseringsvirksomhet. Små og mange regionale takseringsselskaper, samt SROer av takstmenn, vil måtte slå seg sammen med de største markedsrepresentantene for å opprettholde sin status og kunne fungere i fremtiden.
Hva er etter din mening årsaken til skjerpingen av kravene til fagene for verdsettelsesvirksomhet? Hva er hovedmålene for kravet om å bestå en kvalifiserende eksamen?
Kirill Kulakov: Staten har lenge ønsket å få orden på takstvirksomheten. Faktisk ønsket evalueringsmiljøet selv dette, men ikke helt med slike metoder ...
Resultatene av takstmenns aktiviteter er involvert i de fleste av de viktigste økonomiske tilstandsprosesser, prosjekter og transaksjoner. De siste årene er det tilført en sosial komponent i form av eiendomsbeskatning av enkeltpersoner og juridiske personer. Dessverre fungerte ikke modellen for regulering og ansvar for uavhengige takstmenn som eksisterte inntil nylig. Den lave kvaliteten og noen ganger "skreddersydde" karakteren til mange verdivurderinger førte til mistillit til takstmenn, både fra staten og hos mange kunder. I denne situasjonen besluttet staten, uten å finne opp en «ny sykkel», å rydde opp i markedet for takstmenn gjennom et undersøkelsesfilter, slik den allerede hadde gjort med revisorer og matrikkelingeniører.
Et annet spørsmål er at selve eksamen ikke vil løse de ovennevnte problemene med takseringsaktiviteter ... Vi trenger en systematisk og omfattende tilnærming, dessuten kontrollert ikke av staten, men på grunnlag av selvregulerende organisasjoner av takstmenn. Ellers vil institusjonen for selvregulering praktisk talt bli styrtet og det vil være en ny tilbakevending til statlig regulering og lisensiering.
Hvilke faglige standarder bygger kvalifikasjonseksamen på, hvilke vurderingsområder dekker den?
Kirill Kulakov: Spørsmål fra den generelle og teoretiske delen av eksamen er selvfølgelig basert på gjeldende russisk lovgivning, inkl. 135-FZ og føderale verdivurderingsstandarder. Nyansen er at de samme juridiske spørsmålene klart går utover det normale funksjonsområdet til takstmannen og ikke engang er relatert til hans jurisdiksjon og ansvarsområde. Det samme kan sies om en rekke teoretiske problemstillinger, noen ganger med et høyt spesialisert fokus, som sjelden møter i praksis, for eksempel kunnskap om egenskapene til beitemarker i regionene i Kaine North, etc. Mange praktiske oppgaver er også skilt fra ekte praksis og er faktisk rettet mot å teste beredskapen for en rent mekanisk malberegning, uten å sjekke det reelle nivået av profesjonalitet og lærdom hos takstmannen.
Selve fagprøven avlegges innen tre områder: eiendomsvurdering, løsøreverdi og næringstakst. Samtidig har regulatoren (Den russiske føderasjonens departement for økonomisk utvikling) ennå ikke gitt klare forklaringer på fordelingen av de vanligste typene takseringsobjekter i de angitte områdene, for eksempel: kravrettigheter, veksler, eiendomskomplekser, tapt fortjeneste, skader mv. Dette kan medføre visse problemer med betydelige konsekvenser for både takstmenn og takstmenn. Tross alt kan Verdivurderingsrapporten, signert av en upassende takstmann, bli anerkjent som ugyldig, og følgelig kan dette føre til ugyldigheten av selve transaksjonene og andre prosesser.
Vurder hvor nært det russiske kvalifikasjonssystemet er verdens praksis innen vurderingsfeltet? Vil det innføres andre kvalifikasjoner avhengig av verdivurderingsretningen, for eksempel innen verdsettelse av immaterielle eiendeler og immaterielle eiendeler?
Kirill Kulakov: Dette systemet med tre typer skriftlige prøveeksamener, som dessuten må tas opp på nytt hvert 3. år, er mer fjernt enn i nærheten av verdens ledende praksis. Både i RICS og TEGoVA består opptaksprøver av flere trinn, som hver er tydelig regulert og, viktigst av alt, har en spesifikk praksisorientert karakter. Så i det innledende stadiet analyseres utdanningsnivået, tjenestetiden og reell arbeidserfaring i relevant retning. Deretter forbereder sensor flere reelle saker, med ulike praktiske situasjoner og oppgaver. Det siste trinnet er et muntlig eksamensintervju, som tas individuelt av et panel på tre (ved RICS) erfarne sensorer i en time. I denne eksamen svarer søkeren om medlemskap på spørsmål om seg selv, spørsmål om forberedte saker, samt spørsmål om kunnskap om organisasjonens standarder (for eksempel Red Book RICS), inkl. etikkstandarder og evalueringsstandarder. Og en slik eksamen tas en gang, hvoretter det bare er nødvendig å få et visst antall timer med faglig utvikling hvert år, dessuten ved forskjellige faglige arrangementer, og ikke bare i utdanningsinstitusjoner. Som vi kan se, er denne modellen for opptaksprøver til yrket mer tilpasset praksis og avslører den virkelige kunnskapen til søkeren.
PÅ Den russiske føderasjonen, faktisk i nær fremtid bør et nytt system for uavhengig vurdering av faglige kvalifikasjoner i samsvar med 238-FZ også være fullt operativt. I tillegg vil dette systemet gjelde for nesten alle bransjer og yrker i Russland, inkl. og for takstmenn som siden 2015 har en egen faglig standard «Spesialist i takseringsvirksomhet». I henhold til denne standarden vil takstmenns kvalifikasjoner bli bekreftet på 8 nivåer med tilsvarende undernivåer, avhengig av kompleksitetskategorien til takseringsobjektene, samt settet med faglige funksjoner som utføres. Og prosessen med å vurdere kvalifikasjoner vil allerede være veldig lik verdenspraksis og vil inkludere både en teoretisk eksamen og gjennomføring av praktiske saker og utarbeidelse av prøverapporter.
I denne forbindelse er det fortsatt en særlig presserende oppgave å synkronisere dagens system med tre obligatoriske eksamener med det fremtidige systemet for uavhengig vurdering av kvalifikasjoner. Disse systemene skal utfylle hverandre, og ikke motsi eller villede forbrukere av takstmannens tjenester.